【土地の売却相場】4つの調べ方と高く売るポイントを解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

土地の売却相場の調べ方は4つ！

土地の売却相場は、次の4つの方法で調べられます。

なお1つの方法だけで土地の価格を調べても、相場を正しく把握できません。
土地の価格相場は、複数の方法で調べることが大切です。

①実勢価格で調べる

実勢価格とは、土地の売買価格が成立したときの価格（取引価格）です。
売却を検討している土地と、広さや立地などの条件が似ている土地の取引価格を複数確認することで、売却価格の相場がわかります。

実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」内にある「不動産取引価格情報検索」から調べられます。

②公示地価・基準地価で調べる

公示地価と基準地価は、土地を取引するときの価格を決める際の指標として、公的機関が不動産鑑定士に依頼して算出する土地の価格です。

公示地価を公表するのが国であるのに対し、基準地価は地方自治体（都道府県）が公表しています。
また算出と基準となる日付は、公示地価が1月1日、基準地価が7月1日です。

公示地価と基準地価は「土地総合情報システム」の「地価公示 都道府県地価調査」から検索できます。

③路線価で調べる

路線価とは、相続税や贈与税などの計算時に、土地の価値を評価するために用いられる指標です。
路線価を算出・公表するのは、国税庁です。
路線価という名前が示すとおり、土地が面している道路ごとに価格が決められています。

路線価は、公示地価の8割を目安に設定されています。
よって路線価を0.8で割った金額が、土地の価格相場の目安です。

路線価は、国税庁のホームページまたは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」で検索できます。

④査定価格を比較して調べる

不動産会社は、実勢価格や公示地価・基準地価、路線価などをもとに、過去の取引事例や市場の動向なども考慮して、総合的に土地の価格を算出してくれます。
不動産会社に土地の査定を依頼することで、土地取引に詳しい専門家の知見や経験を踏まえた、より現実的な価格がわかります。

ただし不動産会社によって、査定価格に大きな差が生じる場合があるため、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

土地の売却相場を決める要素

土地売却の価格相場を調べる前に、相場に影響する要素を把握しておきましょう。
価格相場を決める要素は、大きく分けて以下の5点です。

土地の広さ

一般的にその他の条件が同等であれば、面積が広い土地ほど売却価格は高くなるといわれています。
ただし面積が広くても、必ず高く売却できるとは限りません。

土地の上に建てられる建物は、法律によってエリアごとに制限されています。
マンションが建築可能なエリアであれば、面積が広い土地ほど価格は高くなっていくでしょう。
しかし土地の上に戸建て住宅しか建築できないエリアでは、広い土地はかえって不便であるため価格が安くなる可能性があります。

土地の形

長方形や正方形など、整った形の土地（整形地）は高値で売却できる可能性があります。
形が整った土地ほど、購入した人が希望する間取りや広さの住宅を建てやすいためです。

不整形地といわれる旗竿地やL字型・三角型の土地、高低差がある土地は、建築できる建物が整形地よりも制限があるため、価格相場が低い傾向にあります。

土地の方角

南側が道路に面している土地は、日当たりがよいため高値で取引されるのが一般的です。
道路が東に面している土地も、南向きの土地に次いで売却価格が高い傾向にあります。
一方で西向きや北向きの土地になると、売却相場は低くなるでしょう。

なお土地の2方向以上が道路に面している角地であると、日当たりや風通しがさらによくなるため、高値で売却できる可能性があります。

立地

土地がある場所は、売却相場を決める重要なポイントです。
一般的に駅から近い土地ほど、売却価格は高くなります。
特に主要ターミナル駅に近い土地は、高額で取引されています。

ただし駅からの距離が一定以上になると、車やバスなどでの移動が前提となるため、土地価格に大きな差は生じなくなります。

周辺環境

スーパーやコンビニなど、生活の利便性にかかわる施設が近くにある土地は、高額で取引される傾向にあります。
また学校や公園など子育てがしやすい環境が整っている場所は、ファミリー層からの需要があるため、土地も高値で売却できる可能性があるのです。

一方で墓地や産業廃棄物処理場、下水処理場などの嫌悪施設が近くにあると、土地の価格は下がります。
嫌悪施設が近くにあると、悪臭や騒音、害虫被害などが発生しやすく、快適に暮らしにくいイメージがあるためです。

土地を高く売却するためには

土地をできるだけ高く売却する方法は、以下の3点です。

建物を取り壊してから売却する

一般的に更地は、建物が建っている土地よりも売却しやすいと言われています。
更地は、建物の取り壊し費用を負担せず、好きなように建物を建てられるためです。
土地の上に築古の住宅が建っている場合は、取り壊しをしてから売却をするのも方法です。

一方で更地にすると、固定資産税や都市計画税の軽減が受けられなくなります。
建物を取り壊してから売却するまでの年数が長くなるほど、税負担が重くなってしまうため早期に売却しましょう。

相場をもとに売出価格を適切に設定する

不動産を高値で売却できるかは、売出価格の設定に左右されると言っても過言ではありません。

売出価格を相場よりも安く設定してしまうと、安値で売却して損をする可能性があります。
反対に相場よりも高額な売出価格に設定すると、土地が売れ残ってしまい結局値下げをしなければ売却できなくなってしまいます。

また頻繁に土地の価格を値下げしていると、売却期間が長引いてしまうかもしれません。
土地の購入を検討している人が「もう少し待てば価格がさらに下がるかもしれない」と考えてしまうためです。

土地の売出価格は、周辺の相場をもとに適切に設定することが大切です。

土地の売却が得意な不動産会社に仲介を依頼する

土地を売却する際は、土地の売却実績が豊富な不動産会社を探すとよいでしょう。
売却実績が豊富な不動産会社は、土地の価格を正確に査定したうえで適切な売出価格を設定してくれるため、高値で売却できる可能性があります。

また土地を高値で売却する戦略を提案してくれるのも、土地の売却実績が豊富な不動産会社に売却を依頼するメリットです。

【まとめ】土地売却では相場を把握することが重要！

土地を売却する際は、実勢価格や公示地価・基準地価、路線価などを調べて、売却したい土地の価格相場を把握しましょう。
また土地売却の価格相場位に影響を与える要素を把握しておくことも大切です。
築古の建物が建っている土地は、建物を取り壊してから売却するほうが高値で売れる可能性もあります。
売却費用と土地の売却価格とのバランスを見ながら検討しましょう。

土地売却の実績が豊富な不動産会社に相談すると、適切な査定によって売却価格を提案してもらえます。
ご自身での価格相場の調査と同時に、不動産会社への査定依頼をすすめましょう。
（執筆者：品木 彰）

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