瑕疵とは、土地や建物に造成不良や設備の故障などの欠陥があることです。
瑕疵の中でも「心理的瑕疵」は、買主に心理的な抵抗を与える恐れがある欠陥を指します。
本記事では、心理的瑕疵物件の判断基準や、購入時に確認すべきポイントなどをわかりやすく解説します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵は、不動産自体に問題はないものの、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感が生じる恐れのある欠陥のことです。
過去に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などがあった物件には、心理的瑕疵があると判断される可能性があります。
売主は、買主に対して心理的瑕疵があることを説明しなければなりません。
心理的瑕疵があるにもかかわらず、売主が説明を怠った場合、買主から契約不適合責任を問われ、売買契約の解除や損害賠償の請求などをされる恐れがあります。
不動産の瑕疵には心理的瑕疵の他にも3種類ある
不動産の瑕疵には、心理的瑕疵の他にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」の3種類があります。
それぞれの瑕疵について解説します。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物などに以下のような欠陥や破損があることです。
| 物理的瑕疵に該当する例 | |
| 建物 | ・雨漏り ・シロアリ被害 ・梁や柱などの木材の腐食 ・水道管や排水管などの損傷 ・壁のひび割れ ・建物の傾き など |
| 土地 | ・産業廃棄物が埋まっている ・土壌汚染 ・地盤がしっかりしていない など |
物理的瑕疵は、目視で発見できるものもあり、リフォームや建て替えなどで改善できるケースもあるため、他の瑕疵よりも対処しやすいといえます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法律や条例の影響で土地や建物の使用に制限があることです。
建築基準法や都市計画法、消防法などが施行されるよりも前に建築された中古物件にみられることの多い瑕疵です。
代表的な法律的瑕疵物件としては、建っている建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」が挙げられます。
再建築不可物件は、建物を取り壊すと再び建物を建てられないため、一般の物件と比較して売却しにくいといわれています。 しかし再建築不可物件でも、ポイントを押さえることで売却できる可能性は十分にあります。そのため、所有する物件に応じ[…]
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、不動産自体に問題はないものの、周辺環境に欠陥がある状態のことです。
例えば、近隣から騒音や異臭、振動、日照の阻害などが発生している物件が該当します。
周辺に、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などの嫌悪施設などがあると、物件に環境的瑕疵があると判断される可能性があります。
心理的瑕疵物件に該当する基準
国土交通省のガイドラインでは、不動産会社（宅地建物取引業者）は「人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす場合には、これを告げなければならない」と定められています。
※参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
例えば、物件で過去に自殺や殺人、事故死などが起こった場合、不動産会社は買い手側にそのことを告知する義務があります。
また、物件で特殊清掃が必要になるほどの遺体が放置されており、いわゆる孤独死が発生した場合も、不動産会社はその事実を伝えなければなりません。
不動産会社に告知義務が発生する物件は、心理的瑕疵があるといえます。
一方で同ガイドラインでは、不動産の売買取引において不動産会社は、人の死に関する事案が以下のどちらのケースにも該当するときは告知が不要と定められています。
- 対象不動産で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故・入浴中の溺死など）
- 対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した1以外の死・特殊清掃等が行われた1の死
ただし、上記に該当する場合でも、事件性や周知性、社会に対して与えた影響がとくに高い事案については、告知が必要と定められています。
心理的瑕疵物件の注意点
心理的瑕疵物件の主な注意点は、以下の通りです。
- 告知期間に明確な決まりがない
- 追加請求ができない
- 売却価格が相場よりも下がる可能性がある
告知期間に明確な決まりがない
国土交通省のガイドラインでは、賃貸契約の貸主は事案が発生した日から3年間は心理的瑕疵を告知する義務があるとされています。
※参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
一方で、不動産の売買契約に関しては、告知が必要な期間はとくに定められていません。
そのため、心理的瑕疵の原因となる事案が発生してから何十年が経過していても、不動産の売却を依頼された不動産会社は告知義務を負う可能性があります。
追完請求ができない
追完請求とは、契約不適合責任があったときに、修繕や修理などで瑕疵の解消を求めることです。
心理的瑕疵は物理的な解消が困難であるため、買主は追完請求をすることができません。
一方で、契約不適合責任があったと認められた場合、買主は契約解除や損害賠償請求をすることは可能です。
売却価格が相場よりも下がる可能性がある
瑕疵がある物件は、通常の物件と比較して不動産の売却価格が低い傾向にあります。
とくに心理的瑕疵は他の瑕疵と比較して解消が難しいため、売却価格が低いまま売りに出されるのが一般的です。
購入した物件を将来的に売却するときに、建物の解体や再建築で心理的瑕疵を解消できる可能性はあります。
ただし、工事費用に見合うだけの効果があるとは限らないため、不動産会社とも相談の上、解体や再建築については慎重に判断することが大切です。
心理的瑕疵物件を見分ける方法
心理的瑕疵がある物件は、どのようにして見分けられるのでしょうか。
主な見分け方をご紹介します。
物件の概要欄をチェックする
不動産ポータルサイトや広告などの物件概要欄に「心理的瑕疵あり」と記載されていないかを確認してみると良いでしょう。
また、概要欄に「告知事項あり」と記載されている物件も、心理的瑕疵がある可能性があります。
販売価格を相場と比較する
検討している物件の価格が、周辺の相場と比較して著しく安い場合は、心理的瑕疵がある可能性があります。
物件を探す際は、販売価格が条件の類似した周辺物件と比較して、極端に安くなっていないかを確認すると良いでしょう。
不動産会社に質問する
不動産会社には、買い手側の判断に重要な影響を及ぼす人の死に関する事案については、告知する義務があります。
検討している不動産に心理的瑕疵がないか不安な場合は、不動産会社に確認してみましょう。
ただし、周辺住民への聞き込みやインターネットなどで、自発的な調査をする義務が不動産会社にあるわけではありません。
ガイドラインによると、不動産会社は売主に対して「過去に行った事案を告知書などの書面に記載してください」と求めることで、調査義務を果たしているとされています。
心理的瑕疵があることを物件の売主が意図的に告げておらず、不動産会社が把握していないケースがある点には注意が必要です。
【まとめ】物件を検討するときは心理的瑕疵をよく理解しよう
過去に自殺や他殺などがあった物件は、心理的瑕疵物件となります。
一方で、自然死や日常生活における不慮の死などが起こっていても、心理的瑕疵には当てはまりません。
心理的瑕疵がある物件は、他の瑕疵とは異なり、瑕疵の解消が困難です。
価格相場よりも安価で購入しやすいものの、将来的に売却するときの価格も安くなる可能性があります。
検討している物件に心理的瑕疵があるかどうか知りたいときは、ポータルサイトや広告の物件概要欄の確認、不動産会社への問い合わせをしてみると良いでしょう。
（執筆者：品木 彰）
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