住宅ローンを返済できない場合、家を売却し残債を処理する必要があります。
不動産の競売とは、債権者が強制的に債券の回収を行うために不動産を差し押さえ売却する方法ですが、所有者にはデメリットが多くなるべく避けたい方法です。
競売での売却を希望しない場合、並行して任意売却を進めることができます。
この記事では、競売と任意売却を比較し、2つの方法の違いとメリット・デメリットを解説します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
競売と任意売却
競売と任意売却は、どちらも住宅ローンを滞納した際に担保となっている不動産を売却する手段です。
競売では裁判所による担保の差し押さえを経て、所有者の意思と関係なく家の売却が行われます。
金融機関からの申し立てを受けた裁判所が競売を執り行い、公募した購入希望者のなかから入札により最高額をつけた人に売却されます。
所有者は売却相手や売却時期を決定できません。
一方任意売却は、仲介会社を介して行う通常の不動産売却と概ね同じ方法です。
競売と同時進行することが多いため期限が存在しますが、競売より高い価格で売却できる可能性があります。
ただし任意売却には、債権者である金融機関の同意が必要です。
競売と任意売却の違いを比較
競売と任意売却の違いを項目ごとに整理すると、以下のようになります。
| 競売 | 任意売却 | |
| 誰が売却を行うか | 裁判所 | 所有者 |
| 売却価格 | 市場価格を下回るケースが多い | 相場での売却が期待できる |
| 引越し費用 | 売却代金から充当できない | 金融機関の了承を得て売却代金から持ち出せる |
| 引越しの時期 | 裁判所が引渡し日を決定する | 買主・金融機関と協議の上で決定できる |
| プライバシー | 新聞やBIT（競売物件の情報サイト）に公開される | 通常の売却と同じ方法で売却するため、経済状況を知られない |
| ローンの残債 | 売却価格が安いため多くの残債が残る | 残債を少なくできる可能性が高い |
総合的に見て競売より任意売却で売却した方が、所有者のメリットは大きいと言えます。
競売の流れとは？任意売却のタイムリミットはいつ？
住宅ローンを滞納してから競売で家を売却されるまでは、以下のような流れで進行します。
- 督促状の到着
- 期限の利益（契約書で決められた支払日までは、月々の返済額を支払わなくてもよいとする債務者側の利益）を喪失する
- 差押通知書の到着
- 競売開始決定通知書の到着
- 裁判所の執行官と評価人による現況調査・評価
- 競売の期間入札通知書の送付
- BIT（競売物件の情報サイト）に掲載される
- 入札開始
- 開札・購入者の決定
競売と任意売却を並行するケースでは、住宅ローンの滞納期間が経過するほど、売却活動に使える時間が短くなります。
有利な条件で売却を行うには、早めの着手が大切です。
任意売却のタイムリミット
任意売却が可能なのは、入札期間の開始日までです。
厳密には開札日に間に合えば任意売却できますが、買主の住宅ローン審査や対象物件の抵当権抹消の書類準備などに時間が必要です。
そのため、入札期限間際では開札に間に合わない可能性があります。
遅くとも入札期間の開始までには、買主を見つけておきましょう。
任意売却のメリット
任意売却は、競売と比較して所有者のメリットが大きい売却方法です。
どのような点が有利なのか、具体的に解説します。
競売よりも高く売れることが多い
競売の落札価格は、市場価格の5割から7割程度にとどまるのが一般的です。
一方、通常の不動産売却と同じフローをたどる任意売却は、相場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。
ローンの返済負担軽減にも、任意売却は有効な手段といえます。
退去や引渡しの時期をある程度調整できる
競売では、裁判所が物件から退去する時期を決定します。
所有者の希望は一切反映されず、裁判所の決めた退去期限に合わせて引越し準備をしなければなりません。
期限に間に合わなければ、裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。
必ず希望が通るとは限りませんが、競売と比較すると調整しやすいでしょう。
経済状況を他者に知られにくい
競売ではBIT（競売物件専用の情報サイト）に物件情報を掲載して、差し押さえた物件の買主を公募します。
BITは誰でも閲覧できるため、知人が閲覧すると経済状況を知られることもあります。
仮に不動産情報サイトなどで知人に見られた場合でも、訳アリな物件とは分からないため、所有者のプライバシーは守られます。
任意売却のデメリット
任意売却の最大のデメリットは、債権者である金融機関の同意がなければ売却できないという点です。
状況によっては金融機関が任意売却に難色を示す場合もあり、債権者との粘り強い話し合いが必要です。
債務者だけでは交渉が難航することが考えられるため、任意売却に精通した不動産会社に交渉を依頼することが望ましいでしょう。
任意売却と自己破産の違いは？
ローンを滞納した場合、考えられる選択肢として「自己破産」もあげられます。
自己破産では、住宅ローンの他にクレジットカードや奨学金といった債務の支払いも免除されます。
その代わりに、車や不動産・貴金属などの財産の多くは没収されます。
価値の低い生活用品などは残されますが、生活を立て直すために必要な資産はほとんど残らないでしょう。
任意売却の対象は担保の不動産のみです。
任意売却後も、財産を強制的に没収されるわけではありません。
担保の不動産を売却しても、残債を引き続き返済する必要がありますが、自宅以外の財産は残ります。
そのため任意売却は、自己破産と比べて生活を立て直しやすいと言えるでしょう。
まとめ
任意売却と競売は、担保となった不動産を売却する方法が大きく異なります。
任意売却は競売と比べて、売却価格やプライバシーの面で利点のある方法です。
一方、競売では売却価格や引渡し時期が所有者の意思に関係なく決定されます。
住宅ローンの滞納が長期化しそうなら、所有者の希望が反映されやすい任意売却を検討しましょう。
任意売却を選ぶ場合は、競売開始日までに買主を見つけなければならないので、可能な限り早期に着手することが大切です。
また金融機関が任意売却に難色を示すと、交渉が必要になる可能性もあります。
この点も見越し、競売の入札開始までの期間に余裕を持っておくと安心です。
（執筆者：いちはらまきを）
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