増え続ける「空き家問題」とは？リスクや対策法を解説！

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート

空き家問題の現状

総務省の調査（※1）によると、1958年の空き家率は2.0%、空き家の戸数は36万戸でした。
しかし空き家は年々増え続け、2018年には空き家率13.6%、空き家の戸数は848.9万戸と過去最高を記録しています。

2018年における空き家の内訳（※2）は、以下の通りです。

（※1）（※2）出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」

その他の住宅とは、転勤などの理由で一時的に空き家となっている住宅や、取り壊す予定の住宅を指します。

賃貸用住宅の空き家は「他の人に貸すため」、二次的住宅には「年に1回別荘として使うため」など、管理する動機があります。
また賃貸用住宅と売却用の住宅は、不動産会社が管理しているため、管理不十分となる可能性が低いものです。

しかし、その他の住宅は個人が管理しているだけでなく、賃貸用住宅や二次的住宅のように明確な管理目的がない場合がほとんどです。
よって、その他の住宅の割合が増えると、管理不十分の空き家も増加する可能性があります。

管理不十分の空き家は、防災や衛生、景観などさまざまな点で問題が生じる原因となるため、増加を抑制する必要があります。

なぜ空き家が増えているのか？

空き家が増えている原因は、以下の通りです。

それぞれの詳細を、確認していきましょう。

原因① 高齢化社会の影響

少子高齢化による高齢者世帯の増加は、空き家問題に深く関連しています。
高齢者が老人ホームや障害者施設、子どもの住宅などに転居すると、それまで住んでいた家屋は空き家となるためです。

2025年には団塊世代が、2040年には団塊ジュニア世代が、それぞれ後期高齢者（75歳以上）になります。
高齢者世帯は、以下のように今後増加すると予想されているのです。

※出典：国土交通省「既存住宅流通市場の活性化 （令和2年3月）」

高齢者世帯が増えることで、空き家の数もさらに増えていくでしょう。

原因② 所有者が空き家を放置している

所有者やその家族が抱えるさまざまな事情によって、空き家の管理が困難となる場合があります。

このように、誰にでも起こりうる事情によって空き家が放置されてしまうのも、日本で空き家問題が深刻化している要因のひとつです。

原因③ 新築住宅の人気

日本における新築住宅の人気も、空き家問題の進展につながっています。

国土交通省の調査によると、全ての住宅流通量に占める既存住宅流通戸数の割合は、2018年時点で約14.5%、新設住宅着工戸数の割合は85.5%です。
※出典：国土交通省「既存住宅流通市場の活性化 （令和2年3月）」

同調査によると既存住宅流通戸数の割合は、2012年からおおむね14%台で推移しており、横ばいの状態が続いています。
日本政府によって中古住宅の流通が推進されているものの、いまだに新築住宅の人気は根強いようです。

一方で日本の人口は、少子高齢化により2008年をピークに減少傾向にあります。

※出典：国土交通省「既存住宅流通市場の活性化 （令和2年3月）」

人口が減少しているにもかかわらず、新築住宅の数が増えているため、中古住宅の流通シェアはあまり伸びず空き家が増える要因となっています。

空き家が抱えるリスク

空き家が増えることによって、以下のようなリスクが想定されます。

それぞれについて確認していきましょう。

景観が悪くなる

空き家を放置すると、雑草が伸びたり建物が老朽化したりして、周囲の景観が悪化します。
景観の悪化は、犯罪の発生やゴミの不法投棄など、これからご紹介するさまざまな問題を引き起こします。
また、エリアの需要が低下して、建物や土地の価格が下落する可能性もあります。

犯罪に利用される恐れがある

管理されていない空き家は、犯罪集団の隠れ家となったり不審者が不法侵入したりすることが予想されます。
また空き家には、チラシや雑草など着火しやすいものがたまりやすく、空き家を狙った放火犯もいるのです。

ゴミの不法投棄場所になる

空き家が放置されている状態が続くと、ゴミを不法投棄されやすくなります。
不法投棄されたゴミが増えると、悪臭や害虫、害獣などが発生し近隣住民の生活に被害が広がるでしょう。

火災につながる可能性がある

放火や漏電によって火災発生の恐れがある点も、空き家が抱えるリスクのひとつです。
空き家には誰も住んでいないため、発見されたときにはすでに火の手が広がって手遅れになってしまうことも考えられます。

火災で家が燃えてしまった場合、残存物の片付けに費用がかかります。
場合によっては、近隣住民にお見舞い金を支払わなければなりません。

「特定空家等」は税金が6倍？

管理せずに放置している空き家が自治体から「特定空家等」に指定されると、土地部分の固定資産税が6倍になる恐れがあります。

2015年2月に「空家対策の推進に関する特別措置法」が施行され、倒壊や保安上の危険性が考えられる物件は、市区町村から「特定空家等」に指定されるようになりました。
個人が住むための住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、小規模住宅用地（200㎡まで）の場合は6分の1、分譲住宅用地（200㎡を超える）については3分の1、それぞれ固定資産税額が軽減されます。

しかし物件が「特定空家等」と指定され、空き家のある市区町村から勧告以上の行政処分を受けた場合、土地部分の固定資産税に特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍となるのです。

空き家問題の対策法は？

空き家は、さまざまなリスクを抱えているだけでなく、税負担が増える可能性もあります。
今後、空き家に誰も住む予定がない場合は、早急な対策が必要でしょう。

空き家問題の対策には、主に以下2点が有効と考えられます。

ひとつずつ確認していきましょう。

リフォームをして賃貸物件へ

空き家に、リフォームやリノベーションを施して他人に貸し出すことで、賃料収入が期待できます。

賃貸需要の高い地域に物件があれば、築年数が経過した物件であっても、リフォームやリノベーションをすることで、入居者が付く可能性があります。
エリアによっては、シェアハウスや民泊向けの物件に改装するのも有効でしょう。

売却をして手放す

賃貸需要が見込めないにもかかわらず物件をリフォームしても、借り手は見つからないでしょう。
賃貸での活用が難しい場合は、空き家を売却するのもひとつの方法です。

空き家の売却を決断するのは簡単ではないでしょう。
しかし、空き家を所有していても、防犯面や衛生面などでリスクを抱えるだけです。
「特定空家等」と認定されて税負担が増えると、家計が苦しくなるかもしれません。

空き家を活用する術がない場合は、不利益が発生する前に売却してみてはいかがでしょうか。

一般的な不動産売却で買い手が見つからない場合は、不動産会社に買い取ってもらうとよいでしょう。
買取では、売却価格が相場の7割程度になるものの、売却しにくい物件でも短期間で買い取ってもらうことが可能です。

まとめ

空き家を管理せずに放置すると、景観を悪くしたり犯罪が発生したりとさまざまな問題が発生します。

また自治体から「特定空家等」と認定され、勧告以上の行政処分を受けてしまうと、土地部分の固定資産税が最大で6倍になり、金銭的な負担も増えるでしょう。

空き家を管理できていない場合は、賃貸や売却といった方法で対策をする必要があります。
リフォームしても賃貸収入が見込めない場合は、売却するのがよいでしょう。
（執筆者：品木彰）

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