空き家は所有しているだけで「固定資産税」がかかります。また、空き家があるエリアによっては「都市計画税」も課税の対象です。
空き家を適切に管理せずに放置すると、固定資産税や都市計画税の負担が大幅に増加する恐れがあります。
今回の記事では、空き家に関する税金と、税額を増加させない対策方法を解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
空き家にかかる税金は『固定資産税・都市計画税』
空き家にかかる税金は「固定資産税」および「都市計画税」です。
それぞれどのような税金で、いくらかかるのか確認してみましょう。
固定資産税
固定資産税は、日本国内に存在するすべての不動産が課税対象となる税金です。
土地と建物にそれぞれ課税され、税額はいずれも課税標準額の1.4%で算出されます。
なお住宅が建っている土地は、一部を除いて後述の「住宅用地の特例」の対象です。
この場合、税額が軽減されます。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画区域内の土地と家屋に課税される税金です。
税率は市町村によって異なりますが、おおむね0.2%から0.3%が標準です。
都市計画税も住宅用地の特例の対象となるため、住宅が建っている敷地の税額は安くなります。
空き家を相続した場合は「相続税」がかかる
亡くなった人が住んでいた空き家を相続した場合は、相続税がかかることがあります。
相続税がかかるのは、各相続人が相続した遺産の課税価格の合計が基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人）」を上回るときです。
遺産の課税価格を求めるときは、預貯金や不動産などのプラスの財産から、借入金未払金などのマイナスの財産や、相続人が負担した葬儀費用が差し引かれます。
例えば、法定相続人が3人である場合、各相続人の課税価格の合計が「3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円」を下回っているのであれば相続税はかかりません。
相続税の申告・納税期限は、相続の開始があったことを知った日（基本的に被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内です。
相続が開始されたときは、亡くなった人が住んでいた空き家も含めて相続財産がどれほどあるのかを早急に調べ、相続税の申告・納税が必要かどうかを確認しましょう。
固定資産税の軽減措置「住宅用地の特例」とは？
空き家の固定資産税や都市計画税を納めることになった場合「住宅用地の特例」を理解しておくことが大切です。
「住宅用地の特例」とは、土地に住宅が建っている場合、土地の面積に応じて固定資産税と都市計画税が優遇される制度です。
これが適用される土地には、住宅の規模に応じて以下のとおりに税額が軽減されます。
住宅用地の特例による税額の軽減
| 土地の種類 | 固定資産税の算出方法 | 都市計画税の算出方法 |
| 小規模住宅用地（※1） | 課税標準額を6分の1に圧縮 | 課税標準額を3分の1に圧縮 |
| 一般住宅用地（※2） | 課税標準額を3分の1に圧縮 | 課税標準額を3分の2に圧縮 |
※1：戸建てや集合住宅の敷地で200平方メートル以内の部分
※2：戸建てや集合住宅の敷地で200平方メートル超の部分
例えば、土地の面積が200平方メートルで課税評価額が1,200万円のケースでは、固定資産税の額は以下のとおりです。
- 1,200万×1/6×1.4%＝2万8,000円（年額）
住宅用地の特例は、基本的に人が住んでいる建物がある土地（敷地）を対象にした特例ですが、一定の要件を満たせば空き家がある敷地にも適用できます。
住宅用地の特例が適用されない場合、上記土地の固定資産税は年額16万8,000円になるので、負担が大きく軽減されているのが分かるでしょう。
空き家を解体すると特例は適用されない
建物を解体すると、建物部分の固定資産税や都市計画税はかからなくなります。
しかし、建物を解体したことで更地にすると、土地部分の固定資産税や都市計画税に、住宅用地の特例が適用されません。
住宅用地の特例が適用されなくなると、土地部分の固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍になります。
建物部分の固定資産税や都市計画税が不要になったとしても、住宅用地の特例を受けられなくなることで、結果的に税負担が増えてしまうかもしれません。
建物の解体を検討するときは、更地にすることで土地部分の固定資産税や都市計画税がどれほど増えるのかをよく確認することが大切です。
空き家の固定資産税は誰が払う？
空き家の固定資産税の納税義務者は、空き家の所有者です。
正確には「1月1日時点の土地の登記上の所有者」が納税義務者となります。
1月1日の時点で所有者が故人の場合、相続人に納税義務が発生します。
ちなみに不動産を年の途中で売買した場合、登記を移転する日に応じて売主と買主の間で固定資産税の負担割合を決めるのが一般的です。
ただし法律で定められているわけではなく、あくまで不動産取引の商慣習です。
空き家の固定資産税を払わないとどうなる？
所有者のなかには、何らかの理由で空き家の固定資産税を払えない方もいます。
もし自治体からの固定資産税の請求を無視し、滞納し続けるとどうなるのでしょうか。
延滞金が発生する
期限を過ぎても固定資産税を納付できない場合、通常の税金に加えて延滞金が発生します。
固定資産税の延滞金の利率は「滞納日数1か月未満」「1か月以上」で異なっており、滞納期間が長くなるほど多くなります。
差し押さえの可能性も
自治体からの固定資産税の請求を長期間にわたり無視していると、最終的には財産を差し押さえられてしまいます。
預金や給与のほか、不動産や自動車など現金化できる資産が差し押さえの対象です。
ただし、差し押さえは自治体にとって「最後の手段」です。
滞納があっても、窓口に相談すれば分割納付など、柔軟に対応してもらえることもあります。
支払いが難しい場合、まずは自治体の納税課に連絡しましょう。
「特定空家」に認定されると固定資産税が6倍？
状態が悪く傷みが激しい空き家は、自治体から「特定空家」の認定を受けることがあります。
特定空家のデメリットと、認定回避の方法を解説していきます。
特定空家とは？
特定空家とは、空き家のなかでも著しく状態が悪く、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性がある建物です。
特定空家の認定制度は、2014（平成26）年11月に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特別措置法）」で制定されました。
以下の特徴に該当する空き家は、特定空家に認定される可能性があります。
- 倒壊など、保安上の恐れがある
- 公衆衛生上有害である
- 景観を著しく損ねている
- 近隣の生活環境を損ねている
特定空家に認定される大きなデメリットは、住宅用地の特例による固定資産税の軽減を受けられなくなることです。
特例の適用対象から外れると、固定資産税が最大で6倍になります。
特定空家に認定されるといつから固定資産税が高くなる？
年の途中で特定空家と指定されると、翌年から固定資産税の課税額が最大6倍になります。
固定資産税は毎年1月1日が基準日です。
年の途中で住宅用地の特例の対象外となった場合も、固定資産税の課税額に反映されるのは次の年の1月1日です。
法改正で「管理不全空家」も減税対象外に！
2023年6月に「空家等対策の推進に関する特別都市法の一部を改正する法律案」が参議院本会議で可決され、同年の12月13日から施行されました。
この法改正により「管理不全空家」と認定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税や都市計画税の負担が増えてしまいます。
管理不全空家は「窓の一部が割れている」「壁の一部が壊れている」「雑草が生い茂っている」など、管理を放置し続けると特定空家になる可能性がある住宅です。
総務省によると、使用目的のない空き家の数は1998年の182万件から、2018年には349万件へと1.9倍に増加しました。
※出典：総務省「住宅・土地統計調査」
使用目的のない空き家の数は今後も増える見込みであるため、所有者に対して適切な管理を促すことを目的に法律が改正されました。
法律が改正されたことで、適切に管理されていない空き家は、以前よりも住宅用地の特例の対象外になりやすくなったといえます。
管理が行き届いていない空家に対する措置の流れと税額6倍を避けるための対策
法改正により、管理が行き届いていない空家に対する措置は、以下の流れで進むようになります。
- 管理不全空家に指定・指導
- 勧告
- 特定空家に指定
- 指導・助言
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
上記手順の2.勧告を受けると、固定資産税や都市計画税に住宅用地の特例が適用されなくなり、税負担が増えてしまいます。
一方で、管理不全空家と認定されたとしても、自治体から助言・指導にしたがったのであれば、住宅用地の特例は引き続き受けられます。
空き家のまま所有し続けるのであれば、清掃や修繕を継続的に行い、自治体から管理不全空家と認定されないようにすることが大切です。
もし自治体から指導があったときは、速やかに改善しましょう。
転勤や相続などの理由で空き家を所有した場合、売却しないのであれば適切に管理する必要があります。 空き家の管理が十分でないと「空き家対策特別措置法」により、自治体から管理を指導されたり強制的に対処されたりする可能性があるためです。 […]
不要な空き家は売却して税負担を軽くする
住民のいない家屋を売却すると、固定資産税の負担を軽減できます。
空き家の状態悪化は、特定空家に認定され固定資産税の増加を招く要因となります。
しかし多忙で管理できない、遠方に居住していて頻繁に手入れができないなどの理由から、メンテナンスしたくてもできないこともあります。
こういったケースでは、空き家を売却して税の負担を軽減するのもひとつの方法です。
古家つきの土地として売却する場合、通常の仲介による個人間売買では敬遠されやすく、売却までに時間がかかることもあります。
売却を急ぐときは、不動産会社の買取を利用することも選択肢のひとつです。
古家つきの土地でも素早く売却できること、現金化までの期間が短いなどのメリットがあります。
土地や建物の状態にもよるため、個人間売買と不動産会社の買取利用を念入りに調べた上で、最適な売却方法を決定しましょう。
まとめ
通常、空き家の土地にかかる固定資産税は「住宅用地の特例」が適用され、大きく軽減されています。
ただし空き家の状態が悪化し「特定空家」に認定されると、住宅用地の特例の適用対象外となり、支払う税額が最大6倍に増加します。
2023年12月13日以降は、特定空家と認定されなくても、管理不全空家に指定されて自治体から勧告を受けた時点で、住宅用地の特例が適用されなくなります。
適切かつ継続的にメンテナンスを行うことで特定空家の認定を回避できますが、難しい場合は売却も選択肢のひとつです。
早期に売却したいときは、不動産会社の買取サービスも視野に入れてみましょう。
（執筆者：いちはらまきを）
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