中古マンションを購入したときも、要件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。
ただし中古マンションの場合、住宅ローン控除を受けるための要件が新築マンションとは異なります。
また売主によって、控除額が異なる点にも注意が必要です。
本記事では、中古マンションを購入したときに適用される住宅ローン控除の内容や、控除を受けるための条件などをわかりやすく解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）
宅地建物取引士
中古マンションでも適用可能！住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、ローンを組んでマイホームを購入した人や所定のリフォーム工事をした人が受けられる税の優遇制度です。
所得税から控除される金額
マイホームに入居するタイミングが、2022年1月〜2025年12月末までである場合は「年末時点の借入残高×控除率（0.7%）」が、所得税から控除されます。
控除額が所得税額よりも高かった場合、控除できなかった分は住民税から差し引かれる仕組みです。
※「所得税の課税所得の5％」または「97,500円」のどちらか低い金額が上限
控除を受けられる期間
控除を受けられる期間は、以下のとおりです。
- 買取再販の中古住宅（要件を満たすもの）・新築住宅：13年
- 中古住宅（既存住宅）：10年
旧制度では、売主が個人である中古住宅を購入したときも、所定の要件を満たせば最大13年間の控除を受けられましたが、2022年の税制改正後は一律10年となりました。
売主が不動産会社である買取再販の中古住宅であれば、最長13年間の控除が受けられます。
ただし、入居するタイミングが2024年1月以降である場合、13年の控除が受けられるのは、住宅が所定の省エネ基準を満たしている場合のみです。
省エネ基準を満たしていない住宅でも、2023年末までに新築の建築確認を受けていれば、住宅ローン控除の対象にはなりますが、控除期間は最長10年です。
新築の建築確認を受けたのが2024年1月以降であり、かつ省エネ基準も満たしていない買取再販の中古住宅を購入すると住宅ローン控除を受けられません。
対象となる借入限度額
住宅ローン控除には、控除額を計算する際の対象となる借入額に上限（借入限度額）が設けられています。
マンションに入居するタイミングが2022年1月以降の場合、借入限度額は以下のとおりです。
新築住宅・買取再販住宅の借入限度額
| 2022〜2023年に入居 | 2024〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 0円
※2023年までに新築の建築確認がされていた場合は2,000万円 |
既存住宅の借入限度額
| 2022〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 |
中古マンションの購入時に住宅ローン控除が適用される条件
次に中古マンションを購入したときに、住宅ローン控除を受けるために満たす必要がある要件をみていきましょう。
マンションを購入する人や借り入れるローンの条件
住宅ローン控除を利用できるのは、中古マンションを購入する方や借り入れる住宅ローンが以下の要件を満たす場合です。
- 年間の合計所得が2,000万円以下
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 銀行や住宅金融支援機構、勤務先、自治体から借り入れたローンである
- 居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①）
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①）
※被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除く - 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）
- 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）
- 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5）
- 居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含む）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記4に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていない
※一定の資産を譲渡したことにより上記4に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない
勤務先から融資を受ける場合、無利子または金利0.2%未満であると住宅ローン控除の対象になりません。
また、住み替えをする場合は「居住用財産の譲渡所得の特別控除」を適用するタイミングに注意が必要となります。
居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円の特別控除）とは、居住用の住宅を売却したときの利益（譲渡所得）のうち、最大3,000万円が非課税になる制度のことです。
中古マンションを購入する年も含めてその前3年以内に、旧居を売却して3,000万円の特別控除を適用していると、住宅ローン控除は受けられません。
購入する中古マンションの要件
中古マンションを購入する場合、以下の要件を満たしている必要があります。
- 購入したマンションの床面積が50㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定 - 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅である
- 建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること
（1）昭和57年1月1日以後に建築されたものである
（2）上記以外の場合は、次のいずれかに該当すること
a. 取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）である
b. 上記（1）および（2）aに該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること
※租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除く - 取得時および取得後も引き続き生計をともにする親族や特別な関係のある者から取得したマンションでない
- 贈与による住宅の取得でない
- 購入した日から6か月以内に居住を開始し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
新築住宅の場合、年間合計所得金額が1,000万円未満であれば、住宅の床面積要件が「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されます。
しかし中古住宅の場合、年間の合計所得金額は1,000万円未満の人であっても、住宅の床面積が50㎡以上でなければ、控除の対象になりません。
また、1981年12月31日以前に建てられたマンションを購入する場合「耐震基準を満たしている」または「入居する日までに耐震改修をし、かつ耐震基準に適合していることが証明される」のどちらかを満たす必要があります。
中古マンションを購入したときの住宅ローン控除をシミュレーション
住宅ローン控除を適用すると、いくらの節税効果が得られるのでしょうか。
以下の条件で、中古マンションを購入したときの控除額をシミュレーションします。
- 家族構成：夫、妻（扶養内）、子ども2人（どちらも16歳未満）
- 夫の年収：600万円
- 借入額：3,500万円
- 返済期間：35年
- 借入金利：1.8％（全期間固定金利）
- 返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）
- ボーナス返済：なし
- 入居年月：2024年1月
- 返済する人：夫
- 住宅の種類：長期優良住宅
上記の条件でシミュレーションすると、結果は以下のとおりとなります。
- 1〜6年目：各21.0万円
- 7年目：20.7万円
- 8年目：20.1万円
- 9年目：19.5万円
- 10年目：18.9万円
- 合計：205.2万円
シミュレーションの結果、控除額は合計で最大205.2万円と算出されました。
もし購入する中古マンションが、所定の省エネ基準を満たしていない一般住宅であった場合、それ以外の条件が同じであったとしても、合計控除額は最大140万円に減少します。
住宅ローン控除による節税効果を高めたいのであれば、省エネ基準を満たした中古マンションを選ぶのもひとつの方法です。
住宅ローン控除を受ける際は確定申告が必要
住宅ローン控除を受けるためには、原則として確定申告をしなければなりません。
会社員や公務員など年末調整で所得税を精算している方も、住宅ローン控除を受ける場合、初年度分については確定申告が必要です。
確定申告の期限は、例年2月16日から3月15日です（土日によって前後します）。
確定申告で住宅ローン控除を申請するときの必要書類
確定申告で住宅ローン控除を申告する際の必要書類は、以下のとおりです。
- 確定申告書
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
- 住民票
- 本人確認書類（以下のaとbのいずれか）
a. マイナンバーカード（個人番号カード）
b. 番号確認書類（通知カード・住民票の写しなど）+身元確認書類（運転免許証・公的医療保険の被保険者証など）
また購入する中古マンションが1981年12月31日以前に建てられた場合、次の書類が必要となります。
耐震基準を満たす既存住宅の場合は次のいずれか
- 建築士などが発行した「耐震基準適合証明書」
※その家屋の取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限る - 登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し
※その家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、等級2または等級3であるものに限る - 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書
※住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限る
耐震基準を満たしていない要耐震住宅の場合は次のAとBに該当する書類
- 耐震改修に係る工事請負契約書の写し
- 次のa～dのうちいずれかの書類
a. 市区町村に提出した「建築物の耐震改修計画の認定申請書」の写しおよび建築士などが発行した「耐震基準適合証明書」
b. 耐震基準適合証明申請書（または仮申請書）」の写しおよび建築士などが発行した「耐震基準適合証明書」
c. 耐震等級（構造躯体の倒壊防止等）の評価に係る建設住宅性能評価申請書（または仮申請書）」の写しおよび登録住宅性能評価機関が発行する「建設住宅性能評価書」（耐震等級1、2または3であると評価されたもの）の写し
d. 「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書」の写しおよび住宅瑕疵担保責任保険法人の「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書」
中古マンションを購入し、住宅ローン控除を受ける場合は、多くの書類を集めなければなりません。
期限内に申告できるよう、必要書類の確認と収集はできるだけ早めに行うことをおすすめします。
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2年目以降は年末調整での申告が可能
会社員や公務員などの給与所得者は、初年度さえ確定申告書で住宅ローン控除を申告すると、2年目以降は年末調整での申告が可能です。
確定申告で住宅ローン控除を申告すると、10月ごろに税務署から「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が送付されてきます。
この書類を記入し、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書を添付して、年末調整時に提出すれば住宅ローン控除を適用できます。
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中古マンションの住宅ローン控除Q&A
最後に、中古マンション購入時の住宅ローン控除についてのよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q. リフォーム費用込みで住宅ローンを組んだ場合も対象になる？
要件を満たせば、リフォーム費用を賄うために組んだ住宅ローンも、住宅ローン控除の対象となります。
控除の対象となるのは「補助金等の額を差し引いた増改築等に要した費用の額が100万円を超える」「増改築等に要した費用の総額の1/2以上が、居住の用に供する部分に係る費用」などの要件に該当する場合です。
増改築をしたときの要件については、国税庁のホームページまたは以下の記事でご確認ください。
住宅ローンを組んでマイホームを購入しても、住宅ローン控除を受けられるとは限りません。 住宅を購入した人や住宅ローンの借入条件、建物の床面積など、住宅ローン控除にはさまざまな適用要件が設けられているためです。 また2022年の[…]
Q. 一時的にマンションに住まなくなった場合はどうなる？
住宅ローンを組んだ本人やその家族が住まなくなると、住宅ローン控除は適用できません。
例えば転勤が決まり、家族全員で転勤先に引っ越しをし、それまで住んでいた家を賃貸に出した場合、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。
そのため、控除期間中に住宅ローンを組んだ本人が転勤によって転居することになったときは、単身赴任をして家族には引き続きマンションに住んでもらうのも方法のひとつです。
【まとめ】中古マンションも住宅ローン控除の対象
住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合も、要件を満たせば住宅ローン控除の対象です。
住宅ローン控除の控除額は、マンションの売主や建築された年、耐震性能など、さまざまな要件で異なります。
中古マンションの購入を検討するときは、適用できる住宅ローン控除について不動産会社に相談すると良いでしょう。
（執筆者：品木彰）
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