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2022年に住宅ローン控除が改正!変更点や既に借りている人への影響を解説

2022年の税制改正によって、住宅ローン控除の内容が変更されました。
控除額の計算方法や控除期間の決まり方、借入限度額などが変更されたことで、これまでとは所得税や住民税の軽減効果に違いがあります。

本記事では、2022年に改正される住宅ローン控除の変更点や知っておきたいポイントについて解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 山本 圭吾(やまもとけいご)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、相続診断士、アシスタント・カラーコーディネーター、AFP(日本FP協会認定)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

【2022年】住宅ローン控除の改正で変更されるポイント

住宅ローン控除 改正

まずは2022年の税制改正で、住宅ローン控除がどのように変更されたのかみていきましょう。

制度の期間が延長

改正前の住宅ローン控除を受けるためには、原則として2021年末までに購入した住宅へ入居する必要がありました。
※新型コロナウイルスの影響による特例措置を受ける場合のみ、2022年末までの入居

改正後の住宅ローン控除は、入居期限が2021年末から4年間延長されました。
2025年末までに購入した住宅に入居した方が、住宅ローン控除の対象となります。

控除額の計算方法

改正前の住宅ローン控除は「年末時点の借入残高×1%」または「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」で控除額が算出されました。

2022年からの住宅ローン控除は「年末時点の借入残高×0.7%」で控除額を計算します。改正前と比べると、控除率は引き下げられたといえます。

また改正により、住民税から控除される金額の上限も変更されました。
これまでは「所得税の課税所得の7%」または「136,500円」が上限でした。
それが改正後は「所得税の課税所得の5%」または「97,500円」へと減額されています。

控除期間

改正前の住宅ローン控除は、控除期間が原則10年であり、マイホームの契約を結んだ日や入居日などが所定の要件を満たしたときのみ13年に延長されるという内容でした。

改正後の控除期間も「10年または13年」である点に変更はありませんが、以下のとおり購入する住宅の種類に応じて決まります。

  • 新築住宅・買取再販の中古住宅:13年
  • 中古住宅(既存住宅):10年

控除期間が13年になるのは、新築住宅または不動産会社が買い取って再販した中古住宅を購入したときです。
売主が個人である中古住宅を購入したときは、控除期間が10年となります。

また新築住宅や買取再販の中古住宅であっても、2024年以降に所定の省エネ基準を満たしていない住宅に入居すると控除期間は10年となります。
※2023年までに新築の建築確認を終えていることが条件

対象となる借入限度額

改正前の住宅ローン控除は、制度の対象となる借入額は「年間4,000万円」が上限でした。
また売主が個人である住宅を購入したときは「年間2,000万円」、長期優良住宅や低炭素住宅を購入した時は「年間5,000万円」がそれぞれ借入額の上限でした。

長期優良住宅は、省エネ性能やバリアフリー性能、耐震性能などが一定の基準を満たす高性能な住宅です。
低炭素住宅は、二酸化炭素の排出を抑える対策が施された住宅を指します。

改正後の住宅ローン控除においては、新築住宅と買取再販住宅の借入上限額が、以下のとおり住宅の種類だけでなく入居するタイミングでも変わります。

〇新築住宅・買取再販の借入限度額

2022〜2023年に入居 2024〜2025年に入居
長期優良住宅・低炭素住宅 5,000万円 >4,500万円
ZEH水準省エネ住宅 4,500万円 3,500万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 3,000万円
その他の住宅 3,000万円 0円

※2023年までに新築の建築確認がされていた場合は2,000万円

ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅に認定されるためには、断熱性能や一次エネルギー消費量が一定の基準を満たしていなければなりません。

一方で売主が個人である住宅については、以下のとおり入居するタイミングにかかわらず、環境性能に応じて借入限度額が変わります。

〇既存住宅の借入限度額

2022〜2025年に入居
長期優良住宅・低炭素住宅

ZEH水準省エネ住宅

省エネ基準適合住宅

3,000万円
その他の住宅 2,000万円

適用要件の変更

2022年の税制改正により、住宅ローン控除を受けるための要件も一部変更されています。

築年数要件の撤廃

改正前は、マンションをはじめとした耐火建築物は築25年以内、木造住宅などの非耐火建築物は築20年以内が制度の対象でした。

それが改正後は、築年数にかかわらず昭和57年以降に建築されており、新耐震基準に適合していれば住宅ローン控除の対象となります。

所得要件の引き下げ

改正前の住宅ローン控除は、年間の合計所得金額が3,000万円以下の方が対象でした。
改正後は、合計所得金額が2,000万円以下の方が住宅ローン控除の対象となります。

床面積要件の変更

改正前は、床面積50㎡以上の住宅を購入すると住宅ローン控除の対象でした。
控除期間が13年に延長される特例措置については、床面積40㎡以上でも制度の対象となりました。

改正後も、原則として床面積50㎡以上である住宅が制度の対象となる点は同じです。
一方で2023年以前に建築確認を受けており、かつ購入する人の合計所得金額が1,000万円以下であれば、床面積40㎡以上から住宅ローン控除の対象となります。

2022年の税制改正で住宅ローン控除の上限額はどう変わる?

住宅ローン控除 改正

2022年の税制改正によって、住宅ローン控除の計算方法や借入限度額が変更されたため最大控除額も変わってきます。
最大控除額は「借入限度額×控除率×控除期間」で計算できます。

改正前の最大控除額

まずは改正前の最大控除額をみていきましょう。
控除率は1%、控除期間は10年または13年となります。

借入限度額 最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅 5,000万円 500万円

(600万円)

上記以外の住宅 4,000万円 400万円

(480万円)

中古住宅 2,000万円 200万円

※カッコ内は特例措置が適用されて控除期間が13年に延長されたときの限度額
※特例措置が適用される場合、11〜13年目の控除額は「建物の取得価格(借入限度額まで)×2%÷3」で計算されます。

改正後の最大控除額

制度改正により控除率0.7%、控除期間13年に変更されたあとの最大控除額は以下のとおりです。

〇新築住宅・買取再販(2022〜2023年に入居)

借入限度額 最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅 5,000万円 455.0万円
ZEH水準省エネ住宅 4,500万円 409.5万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 364.0万円
その他の住宅 3,000万円 273.0万円

〇新築住宅・買取再販(2024〜2025年に入居)

借入限度額 最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅 4,500万円 409.5万円
ZEH水準省エネ住宅 3,500万円 318.5万円
省エネ基準適合住宅 3,000万円 <273.0万円
その他の住宅 0円

※2024年以降に建築確認

0.0万円

〇既存住宅(中古住宅)

借入限度額 最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅

ZEH水準省エネ住宅

省エネ基準適合住宅

3,000万円 210.0万円
その他の住宅 2,000万円 140.0万円

例えば長期認定優良住宅を購入し、制度改正前の住宅ローン控除を受けた場合、最大控除額は500万円または600万円でした。
それが制度改正後は、455万円または409.5万円へと縮小されます。

また全体的にみても、制度の改正により最大控除額が縮小されていることがわかります。

住宅ローン控除の改正はいつから適用される?

住宅ローン控除 改正

税制改正の内容が施工されるのは2022年4月からですが、住宅ローン控除については2022年1月から遡って適用されます。

そのため、2022年1〜3月のあいだに購入した住宅に入居しても、他の要件を満たしていれば改正後の住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除の改正は既に借りている人への影響はない

改正後の住宅ローン控除が適用されるのは、2022年1月以降に購入した住宅に入居し、新たに制度の申請をした人です。

すでに住宅ローン控除を受けている人の内容が変更されることはありません。

住宅取得資金の贈与税の非課税措置も延長

住宅ローン控除 改正

2022年度の税制改正では「住宅取得資金の贈与税の非課税措置」の期限が、2023年3月31日まで2年間延長されると発表されました。

住宅取得資金の贈与税の非課税措置は、親や祖父母などから住宅を購入するための資金を贈与してもらったとき、一定金額まで贈与税が非課税となる制度です。

1年間で110万円超の財産を贈与されると、贈与税が課せられます。
それが非課税措置を適用できると、以下の金額までの贈与が非課税となります。

【まとめ】住宅ローン控除の改正で控除額や要件が大幅に変わる

2022年に改正された住宅ローン控除は、控除率が1%から0.7%へと引き下げられました。
また控除期間については、新築住宅と買取再販住宅は基本的に13年、売主が個人である中古住宅は10年となります。

住宅ローン控除の改正により、所得税や住民税の節税効果は下がる可能性があります。
とはいえ住宅ローン控除は、改正後もマイホームを購入するときの負担を軽減してくれる制度であることに変わりはありません。

マイホームの購入を検討する際は、不動産会社にも相談のうえ住宅ローン控除の理解を深めることが大切です。
(執筆者:品木彰)

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