相続や遺贈によって空き家を取得しても、住む予定がなく活用も難しい場合は売却を検討することになります。
家を売却した際に発生した所得は所得税および住民税の対象ですが、空き家を売却すると、特例の利用により譲渡所得から最高3,000万円まで控除可能です。
この記事では空き家の3,000万円特別控除について、適用要件や申請に必要な書類を解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは
空き家を売却した際に発生した譲渡所得は税金の課税対象ですが、特例措置を利用すると最大3,000万円まで控除、すなわち非課税となります。
特別控除を利用できる空き家の条件は、以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日までに建築されたこと
- 区分所有建物の登記がされていないこと
- 相続開始直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
適用要件
相続した空き家の譲渡所得なら、どのような場合も特例を適用できるわけではありません。
控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 売却者が相続または遺贈により取得していること
- 相続の開始から3年以内の売却であること
- 相続から譲渡までの間居住や事業用に利用されていないこと
- 建物が耐震基準を満たしていること
- 建物を取り壊す場合譲渡まで新たに建物を建てていないこと
- 相続の開始から3年目の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却した物件に対して取得費の特例など他の特例を受けていないこと
- 同じ相手から相続した他の不動産に関してこの特例を受けていないこと
- 親子や配偶者や内縁関係の相手など関係者に対して売ったものではないこと
特例適用のチェックシート
特例の適用に関しては、国税庁が公開しているチェックシートを活用しましょう。
特例の各条件がチャート形式でまとめられており、項目に従って「はい」か「いいえ」を選択するだけで、適用可否がわかります。
居住用の家屋や敷地（居住用財産）を譲渡した場合の特例チェックシート｜国税庁
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の手続きと必要書類
3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の流れで手続きを行ないます。
- 管轄の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する
- 被相続人居住用家屋等確認書の交付を受ける
- 被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類を添えて確定申告を行なう
各手続きの詳細を確認してみましょう。
管轄の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する
まずは空き家の所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請します。
この書類は特例の対象となる空き家に該当することを証明するもので、譲渡所得の確定申告の際に提出が必要です。
申請の際は、後述の必要書類を添えて、各自治体の建築関連窓口に提出します。
必要書類
被相続人居住用家屋等確認書の申請に必要な書類は、概ね以下のとおりです。
市区町村によって細かい違いがあるので、詳細は公式サイトや担当窓口でご確認ください。
| 必要書類 | 備考 |
| 被相続人の除票住民票の写し | |
| 被相続人居住用家屋の解体時又は譲渡時の相続人全員分の住民票の写し | |
| 対象の物件の売買契約書の写しなど | |
| 家屋取壊し後の被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書の写しなど | 家を取り壊し土地のみ譲渡する場合に必要 |
| 相続から譲渡まで空き家であったことがわかる書類 | 電気・ガスなどの中止日がわかる書類、媒介契約時の不動産会社の売買広告 など |
| 取り壊しから譲渡までの敷地の使用状況がわかる写真 | 家を取り壊し土地のみ譲渡する場合に必要 |
| 平成31年4月1日以降の譲渡で被相続人が老人ホームに入所していた場合に以下3点が必要 ①要介護認定などを確認できる書類 ②老人ホームなどの入所契約書の写し ③老人ホームなどの外出・外泊記録など |
被相続人の介護保険被保険者証など |
被相続人居住用家屋等確認書の交付を受ける
必要書類をそろえてから、被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けるまでの期間は、自治体によってさまざまです。
余裕を持って1週間程度見込んでおくことをおすすめします。
自治体によっては郵送による交付にも対応している場合があります。
希望する場合は郵送での申請が可能か確認しましょう。
被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類を添えて確定申告を行なう
不動産の売却で譲渡所得が発生した場合、確定申告による所得の申告が必要です。
前年の12月末までの所得を翌年に申告するため、確定申告の受付が始まる2月中旬までに必要書類を揃えておきましょう。
確定申告の詳しい方法はこちらの記事で紹介していますので、参考にしてください。
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必要書類
譲渡所得の確定申告では、以下の書類の添付が必要です。
| 必要書類 | 備考 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕 | |
| 物件の登記事項証明書等 | 以下3点がわかるもの
|
| 売却代金が1億円以下と分かるもの | 売買契約書の写しなど |
| 耐震基準適合証明書 または建設住宅性能評価書の写し |
土地のみ売却する場合は不要 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 |
よくある質問
ここからは、3,000万円特別控除に関するよくある質問と、その回答を紹介していきます。
実家を兄弟の共有で相続した場合なども、控除額は変わりません。
すなわち1人当たりの控除の上限は3,000万円です。
ただし特例が利用できる売却代金の合計は、相続人が何人いても1億円が上限です。
空き家の所有者だった被相続人が、亡くなる直前まで老人ホームに入居していた場合も、一定の要件を満たしていれば3,000万円控除の対象となります。
この場合、被相続人居住用家屋等確認書の申請に必要な要件と証明書類は以下のとおりです。
| 要件 | 証明書類 |
| 被相続人が要介護または要支援認定を受けていたこと |
|
| 相続直前まで老人ホームにおり入所直前まで対象の家屋に住んでいたこ |
|
| 老人ホームの入所直前に被相続人の他に居住者がいなかったこと |
（老人ホームの入所直前から譲渡時までの住所がわかるもの） |
| 老人ホームの入所後他社の居住や事業に使用されていないこと |
|
まとめ
3,000万円控除の特例は、空き家を相続して売却した際に、譲渡所得を控除できる制度です。
適用には条件がありますが、認められれば物件の譲渡所得が3,000万円まで非課税になるため、ぜひ活用したい特例です。
特例を利用するには、事前に各市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の申請が必要です。
交付された被相続人居住用家屋等確認書は、確定申告の際に忘れずに添付しましょう。
被相続人居住用家屋等確認書の申請と確定申告は、添付書類が多く少々手続きも煩雑です。
手続きの際は、自治体の公式サイトなどを参考に、漏れがないか確認しましょう。
（執筆者：いちはらまきを）
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