マンション売却後の確定申告のやり方を解説！必要書類や申告の流れを詳しくチェック

遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本　圭祐（きしもと　けいすけ）

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宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級

マンション売却後には確定申告が必要？

マンション売却後の確定申告は、必要なケースと不要なケースがあります。
確定申告の必要性は「マンション売却後の利益と損失」「税金の特例の利用の有無」の2点から判断します。

売却で利益が出た場合

「マンション売却で利益が出る」とは、マンションの譲渡価格がマンションの取得費と売却費用の合計を上回ることを指します。

この利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には所得税がかかります。
そのため税額を計算し、確定申告で納税する必要があるのです。

マンション売却で譲渡所得が発生しているにも関わらず、確定申告を行っていないと「加算税」や「延滞税」などが発生するため、忘れずに確定申告を行いましょう。

売却で損失が出た場合

「マンション売却で損失が出る」とは、マンションの譲渡価格がマンションの取得費と譲渡費用の合計を下回ることを指します。

損失が出た場合は所得税が発生しないため、基本的には確定申告は不要です。
ただし税金の特例を利用する場合は、損失が出ていても確定申告が必要になります。

税金の特例を利用する場合は確定申告が必要

マンション売却にかかわる税金の特例を利用する場合は、利益・損失のどちらが出ていても確定申告が必要です。

マンション売却にかかわる税金の特例

マンション売却後の確定申告は、ご自身の売却後の状況や特例の利用の有無などから必要性を判断しましょう。

マンション売却後の確定申告の必要書類

マンション売却後の確定申告では、複数の書類の準備が必要です。
さらに税金の特例を利用する場合は、それぞれに必要な添付書類が発生します。

マンション売却後の確定申告必要書類

3,000万円特別控除の利用に必要な書類

追加の必要書類はありません。
上述の確定申告必要書類を準備しましょう。

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例の利用に必要な書類

上述の確定申告必要書類に加えて、下記の書類が必要です。

先行取得資産に係る買換えの特例の利用に必要な書類

上述の確定申告必要書類に加えて、下記の書類が必要です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用する場合は、上述の確定申告必要書類に加えて、下記の書類が必要です。

※居住用不動産に買い換えに係る譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を利用する場合

マンション売却後の確定申告の流れ

確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。
ただし上記の確定申告期間は原則であり、祝祭日や社会情勢により変更となる場合があるため、必ず国税庁のHPで確認しましょう。

確定申告の流れは次のとおりです。

それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

1．必要書類を準備する

マンション売却後の確定申告では、申告書以外にも必要な添付書類が複数あります。
さらに税金の特例を利用する場合は、必要書類や添付書類の数も増えます。

確定申告期日直前になって、書類の不足で慌てないように事前に確認しておきましょう。

2．税額を計算する

マンション売却で利益が出ている場合は、税額を計算します。
税額計算の手順は以下のとおりです。

①譲渡所得額を算出する

計算式：譲渡所得額＝譲渡価額（売却代金＋固定資産税等精算金）−譲渡費用−取得費

譲渡費用とは、マンションの売却にかかわる費用のことで、以下のものが含まれます。

取得費とは、マンションを取得した際に発生した費用のことで、以下のものが含まれます。

• 建物取得費用（購入代金から減価償却費を差し引いた金額）
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の不動産取得税
• 購入時の登録免許税や登記手数料
• 売買契約書の印紙代
• 固定資産税精算金（その年の買主負担分として支払った分）
• 抵当権設定の登録免許税や登記手数料
• 建物に付随する設備費・改良費
• ローン事務手数料
• ローン保証事務手数料
• ローン金利（ローン借入日〜所有開始分）
• ローン保証料（ローン借入日〜所有開始分）
• 団体信用生命保険料（ローン借入日〜所有開始分）　など

②課税譲渡所得を算出する

計算式：課税譲渡所得額＝譲渡所得額−特別控除額

3,000万円の特別控除を利用する場合は、①で算出した譲渡所得額から3,000万円を引きます。
さらにその他の特別控除が適用となるケースでも、譲渡所得額から控除額を引きます。

③税額を算出する

計算式：譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）

税率は不動産の所有期間によって異なります。

（参考：国税庁ホームページ）※上記税率には復興特別所得税が合算されています。

また所有期間10年を超えるマンションでは、以下のとおり軽減税率の特例が適用されます。

（参考：国税庁ホームページ）※上記税率には復興特別所得税が合算されています。

3．申告書を記載して期日内に提出する

必要書類を集め、税額を計算したら申告書に必要事項を記載します。
マンション売却後の確定申告では「確定申告書B」「確定申告書第三表（分離課税用）」「確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）」を次の手順で作成します。

確定申告書の記載方法

1. 確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）を作成する（詳細は国税庁HPをご覧ください）
2. 確定申告書B第一表の『収入金 額等』と『所得金額』を記入
3. 確定申告書B第ニ表を作成
4. 確定申告書B第一表の『所得から差し引かれる金額』を記入
5. 確定申告書第三表（分離課税用）の『収入金 額等』と『所得金額』などを記入
6. 確定申告書第三表（分離課税用）の『税金の計算』を記入
7. 確定申告書B第一表の『税金の計算』『その他』などを記入

確定申告書の記載方法は、事例ごとに国税庁のHPで具体的に解説されています。
こちらも合わせてご覧ください。

【まとめ】マンション売却後の確定申告、必要な場合は忘れずに！

マンション売却後は、売却益の有無や税金の特例の利用によって、確定申告の必要性が変わります。

マンション売却で利益が出た場合は、必ず確定申告を行いましょう。
損失が出た場合も、税金の特例を利用するためには確定申告が必要です。

確定申告は時期が決まっており、必要な書類も多岐にわたります。確実に申告するためにも、書類の準備など早めに対応しましょう。
確定申告の有無がわからない場合や、適用される税金の特例について知りたい場合は、売却時の際に不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
（執筆者：戸塚ナオ）

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