マンション売却にかかる手数料や費用は？仲介手数料の計算方法や節税のポイントを解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

マンション売却にかかる手数料や費用

マンションの売却では、以下の支払いが発生します。

それぞれどのような費用がかかるのか、詳しく確認していきましょう。

マンション売却にかかる手数料

マンションの売却で発生するの、多くの場合「仲介手数料」「ローン一括返済の手数料」の2種類です。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却時に仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。
成功報酬のため、複数社に仲介を依頼していた場合も、契約を成立させた1社にのみ支払います。

仲介手数料の金額は、売却金額ごとに上限が定められています。
詳細な計算方法は後述します。

ローン一括返済の手数料

住宅を売却した代金で住宅ローンを一括返済する際に、金融機関に支払う手数料です。

手数料の金額は金融機関ごとに異なり、5,000円台から5万円以上までさまざまです。
不明な場合は金融機関の公式サイトや窓口で確認してみましょう。

マンション売却にかかる税金

マンションを売却したときは、「印紙税」「登録免許税」「所得税・住民税・復興所得税（譲渡益に課税される税金）」といった税金がかかります。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書に対して課される税金で、契約書の種類や金額に応じて税額が定められています。
不動産の売買契約書に課税される印紙税額は、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成した場合、印紙税の軽減措置が適用され以下の金額となります。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

マンションの売却時に住宅ローンの返済が残っている場合、金融機関の設定している抵当権の抹消登記が必要です。
その際「登録免許税」という税金がかかります。

マンション売却で発生する抵当権抹消登記の登録免許税額は、土地と建物それぞれに1,000円ずつかかるため、合計2,000円です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、別途報酬の支払いも必要です。
報酬額は事務所によって異なり、1件につき概ね14,000円から18,000円程度が相場となります。

所得税・住民税・復興特別所得税

マンションを売却して出た利益（譲渡益）には「所得税」「住民税」「復興所得税」がかかります。
それぞれ、税額は以下のとおりです。

所得税・住民税の税率

復興所得税率

基準所得税額の2.1%

マンション売却にかかる費用

税金や各種手数料の他、必要に応じて以下の費用が別途発生します。

引越し費用

売却するマンションから新居へ引っ越すときは、引越し費用も確認しておきましょう。
引越しの費用は「荷物量」「輸送コスト」「引越し時期」によって変化します。
条件しだいで高額になることもあるため、事前に見積もりを取得し、必要経費のひとつとして把握しておきましょう。

その他費用

売却前にリフォームやハウスクリーニングを行う場合、こちらも必要な費用として考慮しておきましょう。

マンション売却の仲介手数料の計算方法

不動産売却の仲介手数料には、以下の表の通りに上限が定められています。

1,000万円で売却できたマンションの仲介手数料を計算すると、結果は次のとおりです。

A：200万円（200万円以下の部分）×5%＝10万円
B：200万円（200万円超400万以下の部分）×4%＝8万円
C：600万円（400万円超の部分）×3%＝18万円

A（10万円）＋B（8万円）＋C（18万円）＝36万円（消費税別）

以下の計算式にあてはめると、仲介手数料の上限額を求められます。

【売却価格が200万円超400万円以下】
売却価格の4%＋2万円＋消費税

【売却価格が400万円超】
売却価格の3%＋6万円＋消費税

マンション売却にかかる税金を抑えるためには？

マンション売却にかかる税金は、控除や特例制度を利用することで軽減できます。
居住していたマンションを売却する場合「居住用財産の3,000万円特別控除」および「居住用財産の買換え特例」を適用できる可能性があります。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、住んでいた家を売却する場合、譲渡所得のうち3,000万円までが非課税になる制度です。
居住用のマンションであれば、所有期間の長短に関わらず利用できます。

3,000万円特別控除にはいくつか適用要件があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例は、自宅を買い替える目的で売却する場合、売却時に発生する税金の支払いを先送りできる制度です。
本来売却時にかかる所得税や住民税などの支払いを、買い替える物件を売却するときまで先送りできます。

ただし居住用財産の買換え特例は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用できないため、どちらか一方を選ぶこととなります。

居住用財産の買換え特例の適用要件を、一例ですが以下にご紹介します。

居住用財産の3,000万円控除と異なり、売却代金と居住期間に制限が設けられている点に注意しましょう。

【まとめ】マンション売却では手数料や費用も事前に把握しよう！

マンション売却では、仲介手数料やローン一括返済の手数料、印紙税や登録免許税などさまざまな費用がかかります。
売却の際は、支払項目と大まかな金額を整理してみましょう。

マンション売却で得た譲渡所得には「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」を利用することで、税金を安くできる可能性があります。
自宅マンションの売却を考えたときは、特別控除や特例の適用要件をあらかじめ確認しましょう。
（執筆者：いちはらまきを）

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