家をスムーズに売却するためには、売却方法や手順、必要書類、かかる諸費用などをよく理解することが重要です。
また、不動産会社選びや売り出し価格の設定などを慎重に行わないと、家を安価で売却してしまうかもしれません。
本記事では、家を売却するときの基礎知識や高値で売るためのコツなどを解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長 石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
家を売却するときの基礎知識
最初に、家の売却方法や売却の手順、必要書類を解説します。
家を売却する方法は主に3種類
家を売却する方法には、主に「仲介」「買取」「個人売買」の3種類があります。
仲介
仲介は、不動産会社が代わりに売主を探してくれる売却方法です。
広告の作成や内覧の対応、契約締結など、さまざまな場面で不動産会社がサポートしてくれます。
基本的に仲介手数料がかかるものの、専門知識がなくても安全かつ高値で売却できる可能性があります。
買取
買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。
買主を探す必要がなく比較的短い期間で売却できますが、仲介よりも売却価格は低い傾向にあります。
個人売買
個人売買は、売主自身が買主を探して売買契約を結ぶ方法です。
仲介手数料はかからず、納得のいく条件で購入してくれる人が見つかるまで売却活動を進められる点がメリットです。
しかし、書類の作成や契約の締結などをすべて売主自身が行う必要があるため、初めて家を売却する人にとって個人売買は、ハードルが高いといえるでしょう。
不動産を売却した経験があまりない人や、親族・知人などで家を買ってくれそうな人がいない場合は、安全かつ高値での売却も可能な仲介を検討するとよいでしょう。
家を売却するときの手順
不動産会社による仲介で売却するときのおおまかな手順は、以下のとおりです。
- 不動産会社に家を査定してもらう
- 売却に必要な書類を集める
- 売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決めて販売活動を開始する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し・売却完了
家の売却手順について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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家を売却するときの必要書類
家を売却するときの必要書類の例は、以下のとおりです。
| 書類の概要 | |
| 本人確認書類 | 運転免許証・マイナンバーカードなど |
| 印鑑登録証明書 | 実印であることを証明する書類 |
| 登記済権利証 （登記識別情報） |
物件を取得したときに法務局から交付される書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年4月上旬に市区町村役場から送付される書類 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建物や設備の概要が記載された書類 |
| 地積測量図・境界確認書 | 隣地との境界線を明確に記載した証明書 |
売却時の必要書類は、状況によって異なります。
不動産会社への問い合わせやインターネットの検索などで必要書類を確認し、スケジュールに余裕を持って収集を始めましょう。
家を売却するときの手数料・税金
家を売却するときは、支払う可能性がある手数料や税金、税負担を軽減できる制度を理解した上で資金計画を立てることが重要です。
家の売却時にかかる費用
家を売却するときにかかる可能性がある諸費用は、以下のとおりです。
| 概要 | |
| 仲介手数料 | 物件価格×3％＋6万円（税別）が上限 ※売却価格が400万円を超える場合 |
| 印紙税（契約書に貼る収入印紙代） | 売却価格に応じて5,000〜3万円程度が一般的 |
| 譲渡所得に対する所得税・住民税 | 売却益（課税譲渡所得価格）×税率 |
上記の他にも、家の引越し費用や修繕費用、ハウスクリーニング代などがかかることもあります。
家を売却するときは、事前にいくらの諸費用がかかるのかをよく確認しておきましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を計算するときの手順は、以下のとおりです。
- 譲渡所得額を計算する：譲渡所得額＝譲渡価額−譲渡費用−取得費
- 課税譲渡所得金額を計算する：課税譲渡所得額＝譲渡所得額−特別控除額
- 譲渡所得税額を計算する：譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率（所得税・住民税）
家を売却する年の1月1日時点での所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。それぞれの税率は、以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% |
※2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。上記は、復興特別所得税を合算した税率です。
譲渡所得税の計算方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
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売却時の税負担を軽減できる制度
家の売却時に譲渡所得税が発生する場合、特別控除や特例を適用できると税負担が軽減できることがあります。
家の売却時に適用できる可能性がある特別控除や特例は、以下のとおりです。
| 概要 | |
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 | マイホーム（居住用財産）を売却したときに譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 売却する家の所有期間が10年を超える場合、課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分の税率が14.21%※に軽減される特例 |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 相続または遺贈（遺言による指定で遺産を贈ること）によって取得した家屋やその敷地を売却すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例 |
※復興特別所得税が合算されています
家を売却するときは、最寄りの税務署や税理士などに相談をし、適用できる特別控除や特例がないか確認するとよいでしょう。
マイホーム（居住用財産）を売却して利益を得た場合に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を適用できると、税負担を大きく軽減できます。 そのためマイホームを売却するときは、3[…]
相続や遺贈によって空き家を取得しても、住む予定がなく活用も難しい場合は売却を検討することになります。 家を売却した際に発生した所得は所得税および住民税の対象ですが、空き家を売却すると、特例の利用により譲渡所得から最高3,000万円[…]
家を売却した翌年に確定申告が必要なケース
家を売却した後、確定申告が必要になるのは主に以下の2つの場合です。
- 家の売却によって譲渡所得が生じたとき
- 税負担を軽減する特別控除や特例を利用するとき
家の売却によって譲渡所得が生じる場合、基本的には確定申告をして譲渡所得税を申告・納税する必要があります。
また、3,000万円の特別控除や所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例などを適用するときも、確定申告が必要です。
家の売却で損失が生じたのであれば、基本的に確定申告は不要ですが、以下のような特例を利用する場合は必要です。
- 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用不動産に買い換えに係る譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
上記の特例を適用できると、家の売却で生じた損失（譲渡損失）を、同じ年の他の所得と相殺したり、あまった譲渡損失を翌年以降に繰り越したりできます。
不動産売却で損（譲渡損失）が出た場合、その年の確定申告は基本的には不要です。 しかし税負担を軽減する特例の利用により、計算結果がマイナスになるのであれば、確定申告が必要となります。 今回は不動産売却で損をしても確定申告が必要[…]
確定申告の期限は、家を売却した翌年の3月15日までです。（土日によって前後します）
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家を高値で売却する方法
家を高値で売却するためのポイントは、以下のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定してもらう
- 相場をもとに売り出し価格を適切に設定する
複数の不動産会社に査定してもらう
家を売却するときは、不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうなのかを確かめます。
家の査定は、1社ではなく複数社に依頼しましょう。
複数の査定結果とその根拠を聞き比べることで、売却を予定している家の価格相場を理解しやすくなるためです。
また、住宅の売却実績が豊富な不動産会社ほど、査定結果の根拠が明確なだけでなく、売却活動を始めたあとの戦略もわかりやすく説明してくれます。
信頼できる不動産会社を選ぶ上でも、複数の不動産会社に査定を依頼することは重要なポイントとなります。
相場をもとに売り出し価格を適切に設定する
相場をもとに適切な売り出し価格を設定することも、家を売却するときの重要なポイントです。
売り出し価格が高すぎると、購入希望者が現れにくくなり、売れ残ってしまうリスクを高めてしまうためです。
反対に、売り出し価格を低く設定しすぎると、本来得られるはずであった利益を逃してしまいかねません。
不動産会社ともよく相談し、物件の立地や状態、築年数などをもとに適切な売り出し価格を設定することが大切です。
家を売却するときの注意点を状況別に解説
最後に、住宅ローンが残っている家や築年数が古い家などを売却するときに注意すべき点を解説します。
住宅ローンが残っている場合
売却後も住宅ローンが残る家は、そもそも売買契約が成立しません。
そのため、住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、売却代金で完済できるか確認しましょう。
売却代金が残債を下回るのであれば、差額を自己資金で賄う必要があります。
また、住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記が必要です。
ローンを組んだ金融機関によっては、繰り上げ返済手数料が発生することもあります。
それぞれの費用は、以下のとおりです。
| 概要 | |
| 抵当権抹消登記費用 | 登録免許税：土地と建物それぞれ1個につき1,000円 司法書士報酬：5万〜10万円が一般的 ※司法書士に登記手続きを依頼する場合 |
| 繰り上げ返済手数料 | 5,000〜50,000円
※無料の場合もあります |
築年数が古い家を売却する場合
築年数が古い家は「建物や設備の老朽化が進んでいる」「耐震性能が低い」などの理由で、購入希望者から選ばれにくいことがあります。
そのままの状態では売却が見込めない場合、リフォームや耐震改修工事が必要になるでしょう。
一方で、立地や間取りなどの条件によっては「古家付きの土地として売りに出す」「建物を解体して更地にする」といった対策の方が有効な場合もあります。
売却実績が豊富な不動産会社ともよく相談し、家の状況に合った対策を検討しましょう。
売却予定の土地に老朽化が進んだ建物が建っている場合、それを取り壊して更地にしたうえで売りに出されるケースは少なくありません。 一方で建物を取り壊さずに古家が付いた土地（古家付き土地）として売りに出した場合でも、買い手が見つかる[…]
相続した家を売却する場合
相続した家を売却する場合、その家の名義人が相続人に変更されていなければなりません。
亡くなった人の家を相続する場合は、売却する前に必ず相続登記を済ませておきましょう。
相続登記をする際は、以下の費用がかかります。
- 登録免許税：土地や建物の価額×0.4%
- 司法書士報酬：5万〜10万円が一般的
※司法書士に登記手続きを依頼する場合
2024年（令和6年）4月1日からは相続登記が義務化されました。
義務化が始まったあとは、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記手続きをしなければなりません。
正当な理由がないにもかかわらず登記をしなかった場合は、10万円以下の過料に課される可能性があるため、不動産を相続したときは必ず相続登記をしましょう。
相続した不動産の売却に関しては、下記記事でも解説しています。
親から相続した不動産を売却すべきか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。 管理が難しい不動産を相続したのであれば、早急に売却した方が良いケースが多くあります。 ただし不動産を売却するときは、税金を支払う可能性があることや、税負[…]
離婚をする場合
離婚にともなって家を売却するときも、売却代金と自己資金で住宅ローンを完済しなければなりません。
また、家が夫婦の共有名義である場合、売却するためには双方の合意が必要です。
家を婚姻中に購入したのであれば、財産分与の対象となります。
財産分与の対象となる場合「家の売却代金を分ける」「夫または妻が家の権利を引き継いで住む」のどちらかを選択するのが一般的です。
離婚にともなう家の売却は、トラブルに発展しやすいため、弁護士や不動産会社に相談することをおすすめします。
「親が所有していた不動産を兄弟の共有名義で相続した」「夫婦の共同名義でマイホームを購入した」などの事情で、不動産が共有名義になることがあります。 共有名義の不動産でも売却は可能ですが、単独名義の不動産と比較して手間や時間がかか[…]
【まとめ】家を売却するときは不動産会社に相談をしよう
家の売却方法にこだわりがないのであれば、もっとも高く安全に売却できる可能性がある仲介を選ぶとよいでしょう。
また、家の査定結果をもとに信頼できる不動産会社を選び、相場を参考に適切な売り出し価格を設定することも重要となります。
（執筆者：品木 彰）
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