築30年のマンションは、価格がリーズナブルなだけでなく、好立地にも多く建てられています。
しかし、物件や設備の老朽化が進んでいるために、購入したことを後悔してしまうケースも少なくありません。
本記事では、築30年のマンションの寿命や購入するメリット、後悔しないためのポイントを解説します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
築30年のマンションにはあと何年住めるのか
マンションの耐用年数は47年といわれることもありますが、実際は管理状況によって寿命は大きく変わります。
マンションの寿命と法定耐用年数は異なる
法定耐用年数は、建物部分の減価償却をするときに用いる期間です。
減価償却とは、建物や機械などが経年劣化によって低下したと考えられる価値を、毎年の経費として計上する会計処理のことです。
マンションのような、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造や鉄筋コンクリート（RC）造で建てられた住宅用の建物は、耐用年数が47年と定められています。
マンションの築年数が30年である場合、耐用年数の47年を迎えるまで残り17年ということになります。
しかし耐用年数は、あくまで会計上の建物の資産価値がゼロになるまでの年数のことであり、マンションの寿命とは関係がありません。
国土交通省の資料によると、自治体で管理されている固定資産台帳のデータをもとに建物の寿命を推計したところ68年と算出されています。
また、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年、外装仕上げによる延命をした場合は150年とも紹介されています。
※国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会 報告書 取りまとめ後の取組紹介」
そのため、築30年のマンションであっても、実際にはあと100年以上持つ可能性もあるのです。
マンションの寿命は管理の状況で大きく変わる
マンションの寿命は、日ごろの管理や定期的な修繕・メンテナンスなどの状況で大きく変わります。
外壁や配管、コンクリートなどが適切にメンテナンスされているマンションであれば、寿命は長くなり長期間にわたって安全に使用できるでしょう。
しかし管理・修繕・メンテナンスがおろそかなマンションは、建物の劣化が早く進み、短期間で寿命を迎える可能性があります。
築30年のマンションの主なメリット
築30年のマンションを選ぶ主なメリットは、以下のとおりです。
- 価格が安く価値の下落が起きにくい
- 管理状態を確認して購入できる
- 立地が良い物件の選択肢が豊富
- 新耐震基準で建てられている
価格が安く価値の下落が起きにくい
一般的にマンションの建物部分の価値は、築年数の経過とともに下落していき、築25〜30年を超えたあたりから横ばいになるといわれています。
東日本不動産流通機構が調査した中古マンションの築年帯別平均㎡単価でも、その傾向が見て取れます。
※画像引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「REINS TOPIC：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」
そのため築30年のマンションは、新築マンションよりも価格が安く、購入後に資産価値が大きく下落するリスクが少ないといえます。
管理状態を確認して購入できる
新築マンションの場合、どのような管理がなされるのかを購入時に判断するのは困難です。
その点、中古マンションであれば、外壁や廊下、エントランスなどを目視で確認することで、これまでどのような管理・メンテナンスがなされてきたのかを判断できます。
築30年が経過していると、適切に管理が行われているマンションとそうでないマンションでは、建物や設備の痛み具合に大きな差が生じているでしょう。
立地が良い物件の選択肢が豊富
立地が良いといわれる場所には、すでに多くのマンションが建てられていることに加え、土地の価格が高騰していることもあります。
新築マンションに絞って検討すると、予算内で希望に該当する物件を見つけるのは困難です。
築30年のマンションは、都心部や駅近などの好立地にも多く建てられています。
築30年程度の中古マンションも候補に含めることで、より多くの選択肢の中から希望に合った物件を見つけやすくなります。
新耐震基準で建てられている
新耐震基準とは、1981年（昭和57年）6月1日以降に建築確認を受けた物件に適用されている基準です。
1981年（昭和57年）5月31日以前に建築確認がされているマンションには、旧耐震基準が適用されており、震度5程度でも倒壊しないように建物が建てられています。
対して新耐震基準は、震度6強〜7程度の揺れが発生しても、倒壊などの被害が生じないように建物が建てられています。
2024年4月現在で築30年のマンションは、1981年以降に建てられており、新耐震基準が適用されているため、適切に管理されている物件であれば、高い耐震性能が期待できます。
築30年のマンションを購入して後悔するケース
築30年のマンションには多くのメリットがある一方で、よく検討せずに購入すると後悔をしてしまうことがあります。
ここでは、マンションの購入後に後悔をしてしまう代表的な事例をご紹介します。
すぐに大規模修繕が始まった
大規模修繕とは、建物の外壁や屋上、配管などの劣化した部分を補修・交換する工事のことです。
分譲マンションの場合、大規模修繕は12〜15年ごとに行われるのが一般的です。
そのため、築30年のマンションを購入すると、住み始めた直後に大規模修繕が始まることがあります。
大規模修繕は、工事完了までに2〜3年ほどかかるのが一般的です。その間は、建物に足場が組まれ、物干しの制限や日照の減少などで日常生活に支障をきたすかもしれません。
また、騒音や振動、粉塵などが発生するケースや、工事費用を賄えるだけの積立金がなく多額の一時金を徴収されるケースもあります。
修繕積立金や管理費が値上げされた
修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて積み立てられるお金です。
マンションによっては、段階的に修繕積立金が値上げされることがあります。
また、建築資材や人件費などの高騰により、当初の計画では工事費用が足りなくなると、修繕積立金が値上げされるケースもあります。
築30年の中古マンションの場合、修繕積立金が値上げされるタイミングが入居と重なってしまうかもしれません。
加えて、人件費や電気代の高騰、管理会社の変更などで、管理費が値上げされることもあります。
修繕や設備の買い替え、リフォームの費用が高額になった
築年数が経過したマンションは、室内の内装や設備などの老朽化が進んでいるため、購入後に多額の修繕費用や設備の買い替え費用が発生して後悔する人もいます。
例えば、キッチンや浴室、トイレ、エアコンなどを最新のものに交換することで、数十万〜数百万円の費用がかかることがあります。
また、間取りが現代のライフスタイルに合っておらず、大規模なリフォーム工事が必要になるかもしれません。
間取りを変更するためには、壁の撤去や新設、配管の移設などで高額な費用がかかることがあります。
売りたくても売れない
マンションは、築年数の経過にともなって建物の老朽化が進み、間取りや設備がトレンドと合わなくなっていくことで需要が低下する可能性があります。
築30年のマンションを購入する場合は、慎重に選ばないと、将来的に売却をしようとしても、思うように買い手が見つからず後悔してしまうかもしれません。
また、購入希望者に足元を見られてしまい、安値で買いたたかれる可能性もあります。
築30年のマンションを購入する際のポイント
築30年のマンションの購入を後悔しないためにも、以下の点を踏まえて物件を選ぶことが重要となります。
- 修繕履歴と長期修繕計画を確認する
- 資産価値が落ちにくい立地の物件を選ぶ
- 適切に管理されている物件を選ぶ
修繕履歴と長期修繕計画を確認する
築30年のマンションを購入する際は、長期修繕計画や修繕積立金の状況をよく確認しておくことが大切です。
長期修繕計画には大規模修繕が実施される時期や工事の対象となる場所などが記載されているため、よく確認した上で購入すると、入居した直後に修繕工事が発生する事態を避けやすくなります。
また、修繕積立金の状況を確認することで、将来的な値上げや大規模修繕時に資金不足となるリスクを予測しやすくなるでしょう。
修繕やリフォームを想定して資金計画を立てる
設備の状態や間取りをよく確認し、修繕や買い替え、リフォームの費用を想定した上で資金計画を立てることも、購入後の後悔を防ぐ重要なポイントとなります。
特に、中古マンションの購入後にリフォームをする場合は、工事する場所や優先順位を考え、費用がいくらかかるのかを見積もっておくことが重要となります。
中古マンションを購入してリフォームをすれば、予算内で理想のマイホームを手に入れられる可能性が高まるでしょう。 一方で建物の構造や管理規約などを確認してマンションを選ばなければ、希望通りのリフォームができないこともあります。 […]
資産価値が落ちにくい立地の物件を選ぶ
生涯にわたって住むためにマンションを購入したとしても、転勤や転職、子どもの進学、親の介護などさまざまな理由で売却を余儀なくされることもあります。
そのため、立地や建物の状態、周辺環境などをよく確認し、資産価値が下がりにくいマンションを選ぶことも重要です。
また、地域の情報に精通した不動産会社に相談し、マンション周辺で建築される予定の施設や、実施予定の再開発事業などを確認しておくのも有効です。
適切に管理・修繕されている物件を選ぶ
管理状態が良好なマンションは、建物や設備が適切に修繕・メンテナンスされているため、快適に暮らしやすいだけでなく、資産価値も維持されやすいです。
築30年のマンションの購入を検討するときは、エントランスや廊下、駐車場、ゴミ捨て場などの状態をよく確認しましょう。
共用部分の清掃が行き届いており、目立った汚れや破損箇所がなく、美しい景観が保たれているのであれば、管理組合が適切に機能しているといえます。
また、大規模修繕が定期的に実施されており、外壁や天井などのひび割れや破損が適切に補修されていれば、老朽化が食い止められ、長きにわたって使用できる可能性が高まります。
【まとめ】築30年のマンション選びは慎重に
築30年のマンションを選ぶ際は、物件の管理状態や修繕履歴などを入念にチェックすることが大切です。
また、将来的に売却する可能性も視野に入れ、資産価値が維持できる物件を選ぶことも重要となります。
築30年の物件を検討しているのであれば、中古マンションの取扱実績が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。
（執筆者：品木彰）
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