親から相続した家を売却すべきか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
管理が難しい家を相続したのであれば、早急に売却した方が良いケースが多くあります。
ただし家を売却するときは、税金を支払う可能性があることや、税負担を軽減できる特例制度を知っておくことが大切です。
本記事では、相続した家を売却するメリットや売却時にかかる税金などを分かりやすく解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
相続した家を売却するメリット
相続した家を売却するメリットは、以下の3点です。
- 維持費がかからなくなる
- 相続人同士で平等に分けられる
- 近隣住民とのトラブルを避けられる
維持費がかからなくなる
家を所有している人は、固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。
また空き家のまま管理せずに放置していると、自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税や都市計画税に優遇措置が適用されなくなり、税負担が増える可能性があります。
たとえ管理ができる距離に住んでいたとしても、庭の手入れや建物の修繕などのメンテナンス費用が発生するかもしれません。
相続した家の管理が難しいのであれば、売却することで税負担が軽くなったりメンテナンス費を軽減できたりとメリットが大きいでしょう。
相続人同士で平等に分けられる
相続できる権利を持つ人（相続人）が複数おり、遺産の大半が家であると、遺産の分け方で揉めるケースもあります。
現金とは違い、家は分けるのが困難であるため、相続する前に売却するのも選択肢のひとつです。
家を共有名義で所有する方法もありますが、売却や改修などを検討するときに意見が割れてトラブルに発展する可能性もあります。
家を売却して現金にすることで、相続人同士で平等に分けやすくなるでしょう。
近隣住民とのトラブルを避けられる
家の管理を放置すると、近隣住民とのトラブルになりかねません。
例えば草木が伸びて隣の家に侵入し、クレームがくる可能性があります。
家にゴミが不法投棄されて、悪臭や害虫・害獣が発生し、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまうこともあるのです。
家の管理やメンテナンスが難しく、近隣住民とトラブルになる可能性があるのなら、すぐにでも売却したほうが良いでしょう。
相続した家を売却するときにかかる税金
相続した家の売却にはさまざまなメリットがある一方、税金がかかる点には注意が必要です。
ここでは売却時に発生する税金の種類や、計算方法を解説します。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約を結ぶときにかかる税金です。
売買契約書に、収入印紙を貼付して納めます。
税額は、以下のとおり売買契約書に記載されている売却価格に応じて決まります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超 100万円 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円
|
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに作成
2022年3月31日までに売買契約書が作成されていれば、印紙税に軽減税率が適用されます。
例えば相続した家の売却代金が2,000万円であった場合、本来であれば20,000円の印紙税がかかりますが、軽減税率が適用されると税額が10,000円となります。
所得税・住民税
家を売却して利益（譲渡所得）が発生したときは、所得税と住民税が課せられます。
税率は、以下のとおりです。
- 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税率30.63%＋住民税率9%）
- 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税率15.315%＋住民税率5%）
※2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。上記は、復興特別所得税を合算した税率です。
所有期間が5年を超えてから売却したほうが、税率が低くなり税金は安くなります。
相続した家を売却したときの所得税・住民税の計算方法
相続した家を売却したときの利益（譲渡所得）の計算方法は、以下のとおりです。
ここでは収入金額と取得費、譲渡費用の計算方法について、詳しくみていきましょう。
収入金額
収入金額は、不動産の売買契約書に記載された家の売却代金です。
買主から支払われた固定資産税や都市計画税の精算金額を、収入金額に加えることもあります。
取得費
取得費とは、土地と建物の購入代金や購入時の仲介手数料などです。
相続税を支払っているのであれば、特例を適用することで税額のうち一定金額を取得費に加えられます。
土地については、購入代金がそのまま取得費となりますが、建物は購入代金から減価償却費を差し引く点が異なります。
減価償却費は、経年劣化によって失われたと考えられる建物部分の資産価値を費用として引いていく考え方です。
土地や建物の購入代金がわかるものがないときは、収入金額の5%を概算取得費として譲渡所得を計算できます。
譲渡費用
譲渡費用は、相続した家を売却するときに支払った不動産会社への仲介手数料や土地の測量費などが当てはまります。
ただし家を売却する前に行った修理の費用や維持管理をするための費用は、譲渡費用に該当しません。
相続した家を売却するときに利用できる特別控除
相続した家を売却したときに、利益が出るケースは少なくありません。
とくに購入金額がわかる書類が残っておらず、概算取得費をもとに計算すると譲渡所得が発生しやすくなります。
例えば売却代金が2,000万円であるとき、概算取得費は2,000万円×5%＝100万円です。
仮に譲渡費用が300万円であった場合、2,000万円−100万円−300万円＝1,600万円の譲渡所得が発生してしまいます。
そこで活用したいのが、譲渡所得のうち一定金額が非課税となる特例措置です。
ここでは、相続した家の売却時に利用できる可能性がある特例措置を解説します。
居住用不動産の3,000万円特別控除
亡くなった人と同居していた家族が家を相続したのであれば、売却するときに「居住用不動産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
これは所定の要件を満たすマイホームを売却したとき、3,000万円までの譲渡所得に税金がかからなくなる特例です。
居住用不動産の3,000万円の特別控除を適用するためには、売却直前まで売主が家に住んでいる必要があります。
相続したあと、まったく住んでいない家を売却するときは、居住用不動産の3,000万円特別控除を利用できません。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続によって取得した家や敷地を売却したとき、譲渡所得が3,000万円まで非課税となる制度です。
対象となる家屋・敷地
相続空き家の3,000万円特別控除の対象となるのは、亡くなった人が住んでいた家（被相続人居住用家屋）や、亡くなった人が住んでいた家があった土地やその上にある権利（被相続人居住用家屋の敷地等）を売却したときです。
被相続人居住用家屋の要件は、以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物（マンション・アパート）登記がされている建物でないこと
- 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
※出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
敷地については、亡くなった人が住んでいた建物が建っていた部分のみが対象です。
家にある離れや、その敷地部分は特別控除の対象になりません。
特別控除の要件
特別控除の要件は、以下のとおりです。
- 相続開始日（亡くなった日）から3年が経過する日が属する年の12月31日までに売却する
- 土地や建物が相続したときから譲渡されたときまでに事業や貸付け、居住に利用されていない
- 譲渡されるときに一定の耐震基準を満たしている
- 売却金額が1億円以下 など
※出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
要件を満たしたうえで、2023年（令和5年）12月31日までに売却すると3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。
相続した家を売却したら確定申告をしよう
家を売却して利益が発生したときは、確定申告をして税金を納めなければなりません。
また譲渡所得が一定金額まで非課税となる特例を使うときも、確定申告が必要です。
確定申告をするときは「確定申告書」や「確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）」などを作成します。
また相続空き家の3,000万円特別控除を利用するときは「登記事項証明書」や「被相続人居住用家屋等確認書」なども必要です。
確定申告の期間は、例年2月中旬〜3月中旬です。
申告の手順や必要書類を確認のうえ、期間内に申告を済ませましょう。
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【まとめ】相続した家が不要なら売却を検討しよう
相続した家の管理が難しく、固定資産税をはじめとした維持費が膨らんだり、近隣住民に迷惑をかけたりする可能性があるときは早急に売却を検討しましょう。
家の売却で利益が出たときは「居住用不動産3000万円特別控除」や「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できると税負担を軽減できます。
住宅の売却が得意な不動産会社にも相談のうえ、相続した家を売却する準備を進めていきましょう。
（執筆者：品木 彰）
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