親から相続した不動産は売却すべき？メリットや発生する税金を解説

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）

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宅地建物取引士

相続した不動産を売却するメリット

相続した不動産を売却するメリットは、以下の3点です。

維持費がかからなくなる

不動産を所有している人は、固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。
また空き家のまま管理せずに放置していると、自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税や都市計画税に優遇措置が適用されなくなり、税負担が増える可能性があります。

たとえ管理ができる距離に住んでいたとしても、庭の手入れや建物の修繕などのメンテナンス費用が発生するかもしれません。

相続した不動産の管理が難しいのであれば、売却することで税負担が軽くなったりメンテナンス費を軽減できたりとメリットが大きいでしょう。

相続人同士で平等に分けられる

相続できる権利を持つ人（相続人）が複数おり、遺産の大半が不動産であると、遺産の分け方で揉めるケースもあります。
現金とは違い、不動産は分けるのが困難であるため、相続する前に売却するのも選択肢のひとつです。

不動産を共有名義で所有する方法もありますが、売却や改修などを検討するときに意見が割れてトラブルに発展する可能性もあります。
不動産を売却して現金にすることで、相続人同士で平等に分けやすくなるでしょう。

近隣住民とのトラブルを避けられる

不動産の管理を放置すると、近隣住民とのトラブルになりかねません。

例えば草木が伸びて隣の家に侵入し、クレームがくる可能性があります。
建物にゴミが不法投棄されて、悪臭や害虫・害獣が発生し、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまうこともあるのです。

不動産の管理やメンテナンスが難しく、近隣住民とトラブルになる可能性があるのなら、すぐにでも売却したほうが良いでしょう。

相続した不動産を売却する流れ

続いて相続した不動産を売却するときの流れをみていきましょう。

相続の発生から相続税の申告・納税までの流れ

被相続人が亡くなり相続が発生したときは、まず遺言書の有無を確認します。
その後プラスの財産（現金・不動産・有価証券など）と、マイナス財産（借入金・未払金など）がそれぞれいくらあるのかを整理しましょう。

プラスの財産よりもマイナスの財産のほうが明らかに多い場合は、一切の遺産を受け継がない「相続放棄」や、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を引き継ぐ「限定承認」を選択する方法があります。
ただし相続放棄をするためには、相続の開始があった日（被相続人が亡くなった日）から、3か月以内に家庭裁判所に申し立てをしなければなりません。

遺産分割協議は、相続人同士で話し合って遺産の分割方法を決めることです。

遺産分割協議によって不動産を引き継ぐ人が決まったら「相続登記」をして、不動産の所有権を変更します。
不動産を売却し、売却代金を相続人で分担する「換価分割」をするときも、相続登記をして所有権を変更する必要があります。

不動産の名義変更から売却するまでの流れ

相続登記をしたあとの流れは、一般的な不動産売却と同じです。

まず売却する不動産を、複数の不動産会社に査定してもらい売却価格の相場を確認します。
その後不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始めて買主を探していきます。

戸建て住宅やマンションを売却する方法については、以下の記事もご参照ください。

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相続した不動産を売却するときにかかる税金

相続した不動産の売却にはさまざまなメリットがある一方、税金がかかる点には注意が必要です。
ここでは売却時に発生する税金の種類や、計算方法を解説します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約を結ぶときにかかる税金です。
売買契約書に、収入印紙を貼付して納めます。

税額は、以下のとおり売買契約書に記載されている売却価格に応じて決まります。

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに作成

2022年3月31日までに売買契約書が作成されていれば、印紙税に軽減税率が適用されます。
例えば相続した不動産の売却代金が2,000万円であった場合、本来であれば20,000円の印紙税がかかりますが、軽減税率が適用されると税額が10,000円となります。

譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生したときは、所得税と住民税が課せられます。
税率は、以下のとおりです。

所有期間が5年を超えてから売却したほうが、税率が低くなり税金は安くなります。

相続した家を売却したときの譲渡所得税の計算方法

相続した不動産を売却したときの利益（譲渡所得）の計算方法は、以下のとおりです。

ここでは収入金額と取得費、譲渡費用の計算方法について、詳しくみていきましょう。

収入金額

収入金額は、不動産の売買契約書に記載された不動産の売却代金です。
買主から支払われた固定資産税や都市計画税の精算金額を、収入金額に加えることもあります。

取得費

取得費とは、土地と建物の購入代金や購入時の仲介手数料などです。

土地については、購入代金がそのまま取得費となりますが、建物は購入代金から減価償却費を差し引く点が異なります。
減価償却費は、経年劣化によって失われたと考えられる建物部分の資産価値を費用として引いていく考え方です。

不動産の購入代金がわかるものがないときは、収入金額の5%を概算取得費として譲渡所得を計算できます。

譲渡費用

譲渡費用は、相続した不動産を売却するときに支払った不動産会社への仲介手数料や土地の測量費などが当てはまります。
ただし不動産を売却する前に行った修理の費用や維持管理をするための費用は、譲渡費用に該当しません。

相続財産譲渡時の取得費加算の特例

相続財産譲渡時の取得費加算の特例とは、相続または遺贈（遺言によって財産を特定の人に送ること）で取得した土地や建物などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に利用できる特例です。
この特例を適用できると、譲渡所得税（所得税・住民税）を計算する際に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます。

ただし後述する「相続空き家の3,000万円特別控除」との併用はできないため、どちらか一方を選択する必要があります。

特例の要件

相続財産譲渡時の取得費加算の特例は、以下の要件に当てはまる人が対象となります。

相続税の申告期限は、相続開始のあった日（被相続人が亡くなった日）から10か月です。
そのため相続財産譲渡時の取得費加算の特例を利用するためには、相続開始があった日から3年10か月以内に不動産を譲渡している必要があります。

取得費に加算できる金額の算出方法

取得費に加算できる金額は、以下の計算式を用いて算出します。

この場合、取得費に加算する相続税額は、以下のとおりです。

相続した不動産を売却するときに利用できる特別控除

相続した不動産を売却したときに、利益が出るケースは少なくありません。
とくに購入金額がわかる書類が残っておらず、概算取得費をもとに計算すると譲渡所得が発生しやすくなります。

例えば売却代金が2,000万円であるとき、概算取得費は2,000万円×5%＝100万円です。
仮に譲渡費用が300万円であった場合、2,000万円−100万円−300万円＝1,600万円の譲渡所得が発生し、その後譲渡所得税が課税されてしまいます。

そこで活用したいのが、譲渡所得税の軽減措置です。
ここでは、相続した不動産の売却時に利用できる可能性がある特例措置を解説します。

居居住用不動産の3,000万円特別控除

亡くなった人と同居していた家族が建物を相続したのであれば、売却するときに「居住用不動産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
これは所定の要件を満たすマイホームを売却したとき、譲渡所得から最高3000万円までが控除される特例です。

居住用不動産の3,000万円の特別控除を適用するためには、以下の2点が要件となります。

①売却直前まで売主が家屋に住んでいる必要があります。
②以前に住んでいた家屋や敷地の場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

相続したあと、まったく住んでいない不動産を売却するときは、居住用不動産の3,000万円特別控除を利用できません。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続によって取得した不動産を売却したとき、譲渡所得が3,000万円までの控除を受けられる制度です。

対象となる家屋・敷地

相続空き家の3,000万円特別控除の対象となるのは、亡くなった人が住んでいた家（被相続人居住用家屋）や、亡くなった人が住んでいた家があった土地やその上にある権利（被相続人居住用家屋の敷地等）を売却したときです。

被相続人居住用家屋の要件は、以下のとおりです。

敷地については、亡くなった人が住んでいた建物が建っていた部分のみが対象です。
家にある離れや、その敷地部分は特別控除の対象になりません。

特別控除の要件

特別控除の要件は、以下のとおりです。

要件を満たしたうえで、2023年（令和5年）12月31日までに売却すると3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。

相続した不動産を売却したら確定申告をしよう

不動産を売却して利益が発生したときは、確定申告をして税金を納めなければなりません。
また譲渡所得が一定金額まで非課税となる特例を使うときも、確定申告が必要です。

確定申告をするときは「確定申告書」や「確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）」などを作成します。
また相続空き家の3,000万円特別控除を利用するときは「登記事項証明書」や「被相続人居住用家屋等確認書」なども必要です。

確定申告の期間は、例年2月中旬〜3月中旬です。
申告の手順や必要書類を確認のうえ、期間内に申告を済ませましょう。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却するときは、以下の点に注意が必要です。

共有者全員の同意がなければ売却できない

相続した不動産を相続登記するときは、特定の相続人が一旦単独で所有する「単独相続登記」と、不動産を一旦共有で所有する「共同相続登記」の2種類があります。

共同相続登記をして、相続人が不動産を共有する場合、売却するためには共有者全員の同意を得なければなりません。

売却に反対する共有者や連絡が取れない共有者が1人でもいると、相続した不動産は売却できなくなります。

不動産の売却金を分配するとき贈与税の課税対象になることがある

単独相続登記をしたあと、相続した不動産を売却し、売却代金を法定相続人でわける場合、贈与と見なされて相続税の課税対象になることがあります。

例えば被相続人が母親、相続人が長男、長女、次女の3人であるとしましょう。

母親が残した家の所有権は、長男が一旦単独で引き続くことになりました。
長男は相続した家を売却し、900万円の売却代金を得られたため、長女と次女に300万円ずつわたしました。
この場合、長女と次女には贈与税がかかる可能性があります。

贈与税が課税されないようにするためには、遺産分割協議書に「換価分割をする目的で不動産を相続登記する」と明記する必要があります。

【まとめ】相続した不動産が不要なら売却を検討しよう

相続した家の管理が難しく、固定資産税をはじめとした維持費が膨らんだり、近隣住民に迷惑をかけたりする可能性があるときは早急に売却を検討しましょう。

家の売却で利益が出たときは「居住用不動産3000万円特別控除」や「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できると税負担を軽減できます。

住宅の売却が得意な不動産会社にも相談のうえ、相続した家を売却する準備を進めていきましょう。
（執筆者：品木 彰）

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