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一戸建てを売却する方法とは?価格相場の調べ方や売却のコツも解説

「所有している一戸建て住宅を手放したいけれども、売却できるのだろうか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
立地などにもよりますが、適切な事前準備をしたうえで、売却のポイントを押さえておけば、一戸建てを希望の条件で売却できるでしょう。

本記事では、一戸建て住宅を売却する流れや必要な事前準備、売れないときの対処方法などをわかりやすく解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 山本 圭吾(やまもとけいご)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、相続診断士、アシスタント・カラーコーディネーター、AFP(日本FP協会認定)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

一戸建て売却の流れと期間

戸建て 売却

まずは一戸建て住宅を売却するときの流れと売却期間の目安を解説します。
不動産会社に仲介を依頼して一戸建て住宅を売却するときの流れは、以下のとおりです。

  1. 査定に必要な書類を集める
  2. 査定
  3. 媒介契約の締結
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 引渡し

一戸建てを売却する際は、地積測量図や境界確認書などの書類が必要となるため、事前にそろえておきましょう。

不動産会社に売却を依頼するときは、媒介契約を結びます。
媒介契約の種類や特徴については、以下の記事をご覧ください。

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媒介とは

一戸建ての売却には、 一般的に半年〜1年ほどかかるため、余裕をもったスケジュールを設定することが大切です。

一戸建て売却時の事前準備

戸建て 売却

一戸建て住宅を売却するときは、不動産会社に査定を依頼する前に準備が必要です。

事前に一戸建ての価格相場を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、一戸建て住宅の価格相場を調べておきましょう。
事前に価格相場を調べておかなければ、不動産会社の査定結果が適切かどうか判断できません。
また一戸建ての売り出し価格が、相場からかけ離れていると売れにくくなってしまいます。
一戸建てをスムーズに売却するためには、相場の把握が不可欠といえます。

一戸建ての価格に影響する要素

一戸建て住宅の価格は、立地や広さ、土地の面積、建物の延床面積などで決まります。
価格相場を調べるときは、売却予定の一戸建てと似たような条件の物件情報を比較すると良いでしょう。

また一戸建ての場合、雨漏りやシロアリ被害の有無なども価格を決める要素となります。
問題箇所がある場合は、売却前に改善しておきましょう。

一戸建ての価格相場を調べる方法

一戸建ての価格相場を調べる方法は、以下のとおりです。

SUUMOやat Homeなどの不動産ポータルサイトでは、条件が似た物件を簡単に検索できるため、手軽に相場を把握できます。

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営する不動産の取引情報サイトです。
エリアや沿線、面積、築年数などさまざまな条件で、一戸建ての成約価格を検索できます。

土地総合情報システムは、国土交通省が提供しているサイトであり、日本全国にある土地や建物などの価格を検索できます。

売却代金で住宅ローンが返済できるか確認する

住宅ローンを返済中の方は、残債額を確認して売却価格の下限を把握しておきましょう。
住宅ローンの残高は、金融機関から郵送される残高証明書や返済予定表などを確認するとわかります。

売却に必要な書類を準備する

戸建て住宅の売却に必要な書類は、以下のとおりです。

  • 身分証明書(運転免許証・健康保険証・マイナンバーカードなど)
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 登記済権利証(登記識別情報通知書)
  • 地積測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 物件の間取り図
  • 建築確認済証・検査済証
  • 建築設計図書・工事記録書 など
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土地の権利が明確であるかどうか確認する

一戸建て住宅は、隣家との土地の境界が曖昧なことがあります。
隣家との境界線が確定していないと、売却後にトラブルが生じる可能性があります。
場合によっては、一戸建てを売却できないこともあるのです。

土地の境界が曖昧であるときは、専門家に確定測量を依頼しましょう。

一戸建て売却時にかかる税金・手数料

戸建て 売却

一戸建てを売却するときは、税金や手数料の支払いが発生します。
税金や手数料の支払額を確認しておくことで、売却後に手元に残る金額をより正確に把握できます。

売却時にかかる税金・手数料の一覧

売却時にかかる税金と手数料は、以下のとおりです。

税金・手数料 金額
仲介手数料 売却価格×3%+6万円(税別)が上限
印紙税 売却価格に応じて1,000〜20,000円程度
登記費用 登録免許税:土地と建物それぞれ1個につき1,000円

司法書士への報酬:数万〜十万円程

住宅ローンの一括返済手数料 無料または5,000〜50,000円程度

仲介手数料の金額は、法律で定められた上限である「売却価格×3%+6万円(税別)」の範囲内で不動産会社が自由に決めることができます。
不動産会社に仲介を依頼する際は、仲介手数料の金額や支払方法を確認しておきましょう。

上記の他にも、住宅診断の費用やハウスクリーニング費用などがかかることがあります。

売却で利益が出ると「所得税・住民税」の課税対象に

一戸建てを売却して利益(譲渡所得)が生じると、所得税や住民税の課税対象となります。
譲渡所得に課せられる所得税や住民税の税率は、以下のとおりです。

  • 5年以下(短期譲渡所得):39.63%(所得税率30.63%+住民税率9%)
  • 5年超(長期譲渡所得):20.315%(所得税率15.315%+住民税率5%)
    ※復興特別所得税を合算した税率

なお住んでいた一戸建て住宅を売却したときは、要件を満たすと3,000万円の特別控除を適用でき、3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。

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また相続した空き家を売却したときは、要件を満たして「相続空き家の3,000万円特別控除」の対象になると、譲渡所得が3,000万円を超えない限り所得税や住民税は課せられません。

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一戸建ての売却後は忘れずに確定申告をしよう

一戸建ての売却で譲渡所得が発生したときは、翌年の2月中旬〜3月中旬のあいだに確定申告をして税金を納めなければなりません。

また3,000万円の特別控除や、相続空き家の3,000万円特別控除を申請するときも確定申告が必要です。
さらには一戸建て住宅の売却によって損失が発生した場合は、確定申告をすることで給与所得など他の所得と相殺し、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

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一戸建てを売却するコツ!売れないときの対処方法も解説

戸建て 売却

一戸建ては、以下のポイントを意識するとより売却しやすくなります。

  • 内覧準備・対応は丁寧に行う
  • 売りやすい時期に売り出す
  • 不動産会社の買取も検討する
  • 一戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶ

内覧準備・対応は丁寧に行う

一戸建ての売却活動が始まると、購入希望者が内覧に訪れます。
購入希望者は、建物の損傷や日当たりなど写真ではわからない点を内覧で確認します。

一戸建てを売るためには、購入希望者に内覧で気に入ってもらわなければなりません。
いつ内覧希望者が現れても良いように、整理整頓を心がけ、住宅を清潔に保っておくことが大切です。

また内覧に来た購入希望者に物件の良いところを伝えられるよう、アピールポイントをまとめておくと良いでしょう。

売りやすい時期に売り出す

売却する時期を調整できるのであれば、売りやすい時期を狙って販売するのもひとつの方法です。

例えば1月から3月にかけて売り出すと、4月からの新生活を迎える人に購入してもらえる可能性があります。
競合する物件が多いと想定される場合は、その少し前である年末から12月にかけて売り出すのも良い選択です。

不動産会社の買取も検討する

一戸建てがなかなか売れない方や一刻も早く手放したい方は、不動産会社の買取サービスを検討すると良いでしょう。
不動産会社に買い取ってもらうと、買主を探す手間が省けます。
また早急に現金化することも可能です。

ただし不動産会社の買取は、売却価格が相場の7割程度になるのが一般的であるため、慎重に検討しましょう。

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一戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意分野が異なります。
一戸建てを売却したいのであれば、一戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社を選ぶときは、査定結果とその根拠、販売戦略を聞くと良いでしょう。
一戸建ての売却が得意な不動産会社ほど、査定結果に明確な根拠があり、現実的な売却計画を提案してくれます。

【まとめ】入念に計画を立てれば一戸建ては売却できる

一戸建てを売却する際は、相場の調査や必要書類の準備、住宅ローンの残債の確認、土地の確定などの事前準備を入念にすることで、スムーズな売却を実現できるでしょう。

とはいえ一戸建ての売却では、エリアや物件の特性にもとづいて綿密な計画を練らなければなりません。
思うように一戸建てが売れずに困っている方やこれから売却をしようと考えている方は、一戸建ての売却が得意な不動産会社に相談するのがおすすめです。
(執筆者:品木 彰)

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