【2024年最新】マンションの売り時はいつ？築年数や金利相場などの判断基準を解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長 石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

マンションの売り時を判断する際の基準

マンションが売り時か判断するときの主な基準は、以下のとおりです。

マンションの築年数

一般的にマンションは、築年数によって売れやすさが異なります。

築10年未満のマンションは、建物や設備などが新築に近い状態であり、間取りも現代のニーズに合っていることが多いため、比較的高値で売却しやすいといえます。

築10年以上築20年未満のマンションは、適切に修繕・メンテナンスされていれば、建物や設備の劣化がさほど進んでいません。

加えて、新築や築浅のマンションよりも価格が手ごろであるため、比較的売れやすいと考えられます。

しかし築20年以上になると、建物や設備、内装の老朽化が進んでおり、間取りに古さを感じられることも多くなっていくため、築年数の経過に応じて需要は下がる傾向にあります。

住宅ローン金利の相場

住宅ローン金利の相場も、マンションの売り時を左右する要因のひとつです。

金利が低い時期に住宅ローンを借り入れると、買い手の返済負担は軽くなるため、マンションは売れやすくなります。

一方、物価の上昇や景気の回復によって住宅ローン金利が上昇すると、返済負担が重くなるため、マンションを含む住宅の需要が下がる可能性があります。

時期

一般的に2〜3月ごろは、1年を通してもっともマンションが売れやすいといわれています。

転勤や進学などで新生活を迎えるタイミングにあわせてマンションを購入しようとする人が一定数いるためです。

そのため、不動産の取り引きが活発になりやすい2〜3月に売却できるよう、遅くとも12〜1月には売却活動をスタートするのがよいといえます。

一方、7月と8月ごろの暑い時期や、11〜12月ごろの寒い時期は閑散期といわれています。この時期にマンションを売却しようとしても、売れるまでに時間がかかるかもしれません。

経済情勢や市況の影響

経済情勢や不動産市況などで、マンションの売れやすさが変わることもあります。

例えば、景気が良く不動産需要が高まっている時期は、マンションを高値で売却しやすいといえます。

反対に、景気が悪化して不動産市況が冷え込んでいる時期になると、マンションは売れにくくなります。

周辺環境の変化

マンションの周辺環境で、生活をするうえでプラスとなる変化があると、需要は高まる傾向にあります。

例えば、マンションの近くで大型の商業施設が開業したり、最寄り駅の再開発が実施されたりする予定があると売れやすくなります。

反対に、マンションの近くにあった大型商業施設や大学、大企業のオフィス・工場などが閉店や移転でなくなってしまうと、希望通りに売却できなくなるかもしれません。

大規模修繕のタイミング

マンションの大規模修繕は、建物や設備の経年劣化を抑えて長く使えるようにするために実施する工事です。

築12〜15年周期で実施されるのが一般的です。

大規模修繕が実施されたあとのマンションは、外壁や廊下、設備などの損傷箇所が修繕され、必要に応じて刷新されているため、買い手が付きやすい傾向にあります。

しかし大規模修繕の実施中は、マンションは売却しにくくなります。

工事期間中、建物に足場が設置されて外観やデザインがわかりにくくなることが、主な要因です。また、足場に飛散防止のためのネットが張られるため、実際の眺望や日当たりなどを室内から確認しにくくなることも原因と考えられます。

自分自身や家族のライフイベント

自分自身や家族のライフイベントをもとに、マンションの売り時を考えることも大切です。

例えば、子どもが産まれて室内が手狭になったのであれば、住んでいるマンションを手放して、より広い部屋がある住宅に引っ越しをすべきタイミングなのかもしれません。

また、子どもが全員独立したために、部屋を持て余してしまうようになった場合は、マンションを売却してよりコンパクトな住宅に住み替えるのも一案です。

他にも「転勤が決まった」「介護状態の親と同居することになった」といった理由でマンションを売却するケースもあります。

2024年はマンションの売り時？物件の平均価格や金利の動向

2024年はマンションの売り時といえるのでしょうか。
マンション価格の推移と住宅ローン金利をもとに、2024年にマンションを売却してもよいのかを解説します。

マンション価格の上昇傾向は鈍化しつつある

国土交通省が発表する不動産価格指数をみると、2010年の価格を100とした場合の価格推移は以下のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産価格指数（令和5年12月・令和5年第4四半期分 ）」

調査結果をみると、マンションの価格は大きく上昇していることが見て取れます。

一方、東京カンテイの調査によると、3大都市圏における中古マンションの70㎡換算価格の推移は、以下のとおりです。

※出典：東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」

調査によると、2024年3月の中古マンション価格は、3大都市圏のすべてで前月よりも下落しており、前年同月比もマイナスであるとされています。

また同調査によると、東京23区では中古マンション価格の上昇傾向が続いているものの、全体的には価格の伸びは鈍化しつつあるとされています。

今後、中古マンションの価格は、横ばいからやや下落する可能性も否定できません。そのため、より高値で売却したい方は、2024年のうちにマンションを売却しておくのも一案です。

ただし、マンション価格の動向はエリアごとに異なるため、地域の情報に詳しい不動産会社ともよく相談して、売却のタイミングを慎重に検討することが大切です。

住宅ローン金利は今後上昇する可能性がある

2024年3月現在の住宅ローン金利は、変動金利がおおむね0.3〜0.4%台、固定金利が1〜2%台であり、歴史的にみれば低水準であるため、比較的借り入れはしやすいといえます。

これまで住宅ローン金利が低水準であった主な理由は、日本銀行（日銀）が大規模な金融緩和政策を実施していたためです。

しかし、2024年3月18日と19日に開催された金融政策決定会合において、日銀は大規模な金融緩和政策の柱であるマイナス金利政策の解除を発表しました。

マイナス金利政策が解除されることで、金融機関は貸出金利を引き上げる余地が生まれるため、住宅ローン金利が多少上昇する可能性はあります。

一方、日銀は「当面は緩和的な金融環境が維持される」という見解を示しています。
この見解が正しいと仮定すると、2024年に住宅ローン金利は急激には上昇せず、低水準で推移するでしょう。

買い手側が低金利の住宅ローンを組みやすい2024年のうちに、マンションを売却するのもひとつの方法です。

マンションの売り時がいつなのか検討する際のポイント

最後に、マンションの売り時を検討する際に押さえておきたいポイントを3つ解説します。

売却までには時間がかかる

マンションを売却する場合、売りに出してから買い手と売買契約を結ぶまでに、少なくとも3か月ほどかかります。

マンションの査定や不動産会社選びなどの事前準備と、売買契約を結んでから実際に引き渡すまでの期間を含めると、6か月はかかるのが一般的です。

マンションを売りに出したとしても、すぐに買い手が見つかるとは限らないため、余裕のあるスケジュールを設定することが大切です。

売却時に利益が出ると税金がかかることがある

マンションを売却して得られた利益（譲渡所得）には、原則として所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得に課せられる税金の税率は、以下のとおりマンションを売却する年の1月1日時点での所有期間に応じて決まります。

※2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。上記は、復興特別所得税を合算した税率です。

なお、自宅と使用しているマンションを売却する場合、所定の要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を適用できます。

3,000万円特別控除を適用できると、譲渡所得金額から最高3,000万円を控除できます。

マンションを売却して譲渡所得が発生したときは、翌年の3月15日までに確定申告をしなければなりません。
また、3,000万円特別控除を適用するときも確定申告が必要です。

マンションを売却する際、申告と納税の手続きが必要になるケースがあることに留意しておきましょう。

マンションの売却が得意な不動産会社ともよく相談する

マンションの売り時を考えるときは、地域の情報に詳しく、売却実績の豊富な不動産会社に相談することが大切です。

エリアの価格相場や過去の販売経験、周辺環境の変化、不動産市況などをもとに、マンションの売却が可能なのかをアドバイスしてくれるためです。

また、マンションを売却することが決まったときに、売り出し価格や広告でアピールするポイントなどを適切に決めて、買い手探しを手厚くサポートしてくれるでしょう。

【まとめ】マンションの売り時は不動産会社に相談しよう

マンションの売り時は、築年数や住宅ローン金利、経済情勢、今後のライフイベントなども考慮しながら、慎重に検討することが重要となります。

とはいえ、不動産や経済などの専門知識がないと、適切な売り時を判断するのは難しいでしょう。

マンションの売却を検討している方は、売却実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
（執筆者：品木 彰）

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