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中古マンションが安くなる時期はいつ?購入価格を抑える方法も解説

「少しでも安く購入したい」という思いから、価格が安くなる時期を狙って中古マンションを購入しようとしている人も多いのではないでしょうか。

実は中古マンションが安くなる時期まで待ってしまうと、かえって損をすることもあるため、あまりおすすめできません。

本記事では、中古マンションの価格が安くなる時期やその時期を狙って購入するべきではない理由をわかりやすく解説します。

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉(つねよし しゅんや)


宅地建物取引士

中古マンションの価格が安くなる時期はいつ?

中古マンション 安くなる時期

中古マンションの価格が下がりやすい時期は、一般的に7〜8月と11〜12月といわれています。

毎年1〜3月は、新生活に向けてマンションを購入しようとする人が増えて需要が高まります。
また毎年9〜10月は、多くの企業で秋の異動があるためマンションを探す人が増える傾向にあります。

一方で毎年7〜8月や11〜12月は閑散期と言われており、需要も落ち着いていることから、マンションの価格は安くなりやすいです。

では実際のマンション価格は、どのように推移しているのでしょうか。
ここで2021年における東京都と静岡県の中古マンションの㎡単価(1㎡あたりのマンション価格)をみていきましょう。

(単位:万円)

東京都 静岡県
2021年1月 77.10 27.34
2021年2月 77.40 35.41
2021年3月 79.31 24.24
2021年4月 80.55 30.33
2021年5月 79.05 28.66
2021年6月 81.94 27.07
2021年7月 82.14 24.89
2021年8月 81.01 25.68
2021年9月 83.51 24.06
2021年10月 81.48 25.24
2021年11月 80.72 29.05
2021年12月 85.72 26.35

※出典:東日本不動産流通機構「月例速報 Market watch(全国版)

東京都の場合は、必ずしも閑散期に価格が下がっているわけではなく、特に2021年12月の㎡単価は、1年を通じてもっとも高い結果となりました。

静岡県については、繁忙期である2月の㎡単価が1年を通じてもっとも高く、7〜8月の㎡単価がやや下がっています。
一方で繁忙期であるはずの3月や9月の㎡価格は下がっているため、実際には、需要が高まりやすい時期だからといってマンション価格が上がるとは限らないといえます。

中古マンションが安くなる時期を狙って購入するのはおすすめできない

中古マンション 安くなる時期

中古マンション価格は1年を通じて変動していますが、安い時期を狙って購入することはおすすめできません。
その理由は、以下のとおりです。

  • 実際にはあまり価格差がないことがある
  • 希望する物件を逃す可能性がある
  • 住宅ローン金利が変動する可能性がある
  • 団体信用生命保険に加入できなくなる可能性がある

実際はあまり価格差がないことがある

中古マンションの価格が高い時期と安い時期の差は、わずかであるケースもあります。
また閑散期だからといって、価格交渉がしやすくなるとも限りません。

そのため安い時期を狙っても、購入時の金銭的な負担はあまり抑えられない可能性があります。

希望する物件を逃す可能性がある

中古マンションは基本的に一点物であり、売れてしまえば条件が似た物件が次にいつ出てくるかわかりません。

希望に合う物件が見つかったにもかかわらず、価格が安くなる時期まで待っていると、他の購入希望者に先を越されてしまう可能性があります。

希望に合う中古マンションが見つかったときは、安くなる時期を待たずに、早めに購入したほうが良い場合も少なくありません。

住宅ローン金利が変動する可能性がある

固定金利型の住宅ローンは、借り入れたあとの一定期間の金利が固定されるため市場や社会情勢が変化しても変動しません。

一方で借入時に適用される金利は、毎月決められています。
中古マンションの価格が安くなるころには、住宅ローンの固定金利が上昇しているかもしれません。

価格が安くなっていたとしても、ローンの借入金利が上昇していると返済負担は増えてしまう可能性もあります。

団体信用生命保険に加入できなくなる可能性がある

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が亡くなったり所定の高度障害状態になったりしたときにローンが完済される仕組みの保険です。
金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを組む場合、原則として団体信用生命保険に加入しなければなりません。

団体信用生命保険に加入するときは、保険の対象となる人(被保険者)の健康状態を告知する必要があります。
過去に大病を患った経験がある人やすでに持病を抱えている人などは、団体信用生命保険への加入を断られることがあります。

価格が安くなる時期がくるのを待っているあいだに、健康状態が悪化してしまい団信に加入できなくなると、住宅ローンの選択肢が著しく少なくなるかもしれません。

築古の中古マンションを選択するメリット

中古マンション 安くなる時期

より安い価格で購入したいのであれば、築古のマンションを選択するのも方法のひとつでしょう。

東日本不動産流通機構の調査によると、1年間で成約した中古マンションのうち築31年以上の物件が占める割合は、2010年の16.0%から2020年には27.5%へと上昇しました。
調査結果から、築古のマンションを選ぶ人の割合が増えていることがわかります。
※出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場

築古の中古マンションを選ぶ主なメリットは、以下の3点です。

  • 築古のマンションは資産価値を維持しやすい
  • リノベーションで新築マンションに近い性能にできる
  • 希望する立地のマンションが見つかりやすい

築古のマンションは資産価値が維持しやすい

築古のマンションは、経年劣化しているため築浅のマンションと比較して資産価値は低い傾向にあります。
その一方で、購入後の資産価値は築古マンションのほうが下がりにくいのがメリットです。

中古マンション 安くなる時期

※出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)

中古マンションの資産価値は築26年を超えたあたりで下落が止まり、築30年以降はほぼ横ばいとなっています。

築浅の中古マンションは、築年数の経過とともに資産価値が低下するため、将来的に住み替えが必要になったとき安値での売却となるかもしれません。

その点、築30年の中古マンションは、築年数が経過したとしても資産価値が下がりにくいため購入したときと同じ価格で売却できる可能性があります。

リノベーションで新築マンションに近い性能に

築30年を超えていてもリフォームやリノベーションをすることで、新築マンションに近い性能まで高められることがあります。

特にリノベーションであれば、制約の範囲内で室内の間取りや設備の場所を変更できるため、ご自身や家族のライフスタイルに合ったマイホームが手に入りやすいでしょう。

希望する立地のマンションが見つかりやすい

日本は土地が狭く、駅近を始めとした立地が良いと言われる場所にはすでに多くのマンションが建っているため、新築や築浅に絞って検討すると選択肢は限られてきます。

そこで築30年を超えるマンションを含めて検討することで、立地が良い物件を予算内で購入できる可能性が高まります。

築古マンションを選択するデメリット・注意点

中古マンション 安くなる時期

築古のマンションは、メリットだけではなく、デメリットや注意点を理解したうえで選ぶと良いでしょう。

建物や設備の老朽化が進んでいる

築古の物件は経年劣化が進んでいるため、入居した直後に建物の修繕が行われたり、備え付けの設備の修理・交換が必要になったりする場合があります。

建物や廊下の修繕は、基本的に入居者から集めていた修繕積立金から賄われますが、計画的に積み立てられていない場合、入居者から改めて一時金を徴収するケースもあります。

購入後間もなく建物や廊下などの修繕が実施される可能性や、修理または交換が必要な設備の有無を、不動産会社の担当者や売主などに確認しておくと安心でしょう。

耐震性能が劣る可能性も

築年数が40年や50年などのマンションは、耐震性能が劣る可能性があります。
1981年5月31日以前に建築されたマンションには「旧耐震基準」が適用されているためです。

1981年6月1日以降に建築されたマンションには、新耐震基準が適用されており、震度6強以上の揺れが発生しても倒壊しないといわれる構造をもっています。

一方の旧耐震基準が適用されたマンションは、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないように作られているため、新耐震基準のマンションよりも耐震性能が劣る可能性があります。

【まとめ】中古マンション購入のタイミングは慎重に判断を

中古マンションが安くなる時期は、一般的に7〜8月と11〜12月といわれていますが、必ず価格が下がるわけではありません。

中古マンションが安くなる時期まで待っていると、希望にあった物件が売れてしまう可能性があります。
また住宅ローンの金利が上昇することで、返済負担が上昇してしまうこともあります。

価格が安くなる時期が、マンションの購入に適したタイミングであるとは限りません。
気に入った物件を見つけたときが買い時であるとも考えられます。
不動産会社にも相談のうえ、中古マンションを購入するタイミングは慎重に判断することが大切です。
(執筆者:品木 彰)

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