「投資用マンションを購入するときは、何に注意すべき？」
「投資用のマンションに自分が住んでもよいのだろうか？」
投資用マンションは、ローンの種類や選び方など、居住用マンションとは異なる点があります。
また購入した物件とはいえ、投資用マンションに自らが居住できるとは限りません。
本記事では、投資用マンションを購入するメリットや注意点を分かりやすく解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
投資用マンションとは？
投資用マンションとは、人に貸して賃料収入を得られるマンションです。
さらに購入したときよりも高い金額で投資用マンションを売却できれば、売却益を得られます。
そのため自らが居住するためではなく、資産形成の手段として購入されます。
マンションを用いた不動産投資には、1部屋に投資する「区分マンション投資」や、1棟丸ごとを購入する「1棟マンション投資」などの種類があります。
投資用マンション購入のメリット
投資用マンションのメリットは、以下の3点です。
- 収入源を増やせること
- ミドルリスク・ミドルリターンの投資であること
- 生命保険の代わりとして活用できること
それぞれについて、解説していきます。
収入源を増やせること
投資用マンションを購入すると、家賃収入が得られます。
収入源が増えることで、生活に余裕が生まれるだけでなく、老後の生活で支給される公的年金の不足を補うことも可能です。
また少子高齢化の進展により、将来の年金受給額が減額されたり受給開始年齢が引き上げられたりするかもしれません。
投資用マンションを購入し、給与所得以外の収入源を確保しておくことで、現在および将来の生活を豊かにできる可能性が生まれます。
ミドルリスク・ミドルリターンの投資であること
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
資産価値が暴落する可能性が低いだけでなく、リスクに適切な対処をすることで、長期的に安定した収益が得られるためです。
不動産投資の利回りは、平均で4〜5%程度です。
株式投資やFXと比較すると、10%を超えるような高い利回りは期待できません。
しかしマンションのような住宅には常に一定の需要があるため、株式やFXのように、価格の暴落で投資した資金が短期間で消失する可能性は低いでしょう。
不動産投資に存在する以下のリスクは、物件選びや入居者の審査、保険への加入などで対策できます。
- 空室リスク：空室が発生して賃料収入が得られなくなるリスク
- 家賃下落リスク：建物の劣化や環境変化などで家賃収入が下がるリスク
- 修繕リスク：定期的にマンションの修繕が必要となり費用が発生するリスク
リスクとリターンのバランスに優れている点が、不動産投資のメリットです。
生命保険の代わりとして活用できること
投資用マンションの購入資金としてローンを組む場合、団体信用生命保険への加入を求められます。
残された家族は、ローンの返済義務がなくなった投資用マンションを相続でき、得られた賃料収入を生活費や教育費に充てられます。
マンションを売却して、まとまった資金を得ることも可能です。
投資用マンションを購入する際の注意点
投資用マンションを購入する際には、以下の3点に注意が必要です。
- ローンの種類
- 立地や間取り
- 購入価格
1つずつ確認していきましょう。
ローンの種類
マンションは価格が高いため、ローンを組んで購入するケースがほとんどです。
しかし居住用マンションと投資用マンションでは、利用するローンの種類が異なります。
居住用マンションを購入するときに利用するのは「住宅ローン」です。
一方で投資用マンションは、アパートローンのような「不動産投資ローン」を組んで購入します。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いは、大きく分けて以下の3点です。
- 金利
- 住宅ローン控除
- 融資審査
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いことが特徴です。
そのため毎月の返済額や利息の総額は、不動産投資ローンの方が高くなります。
住宅ローンを借り入れた人は、住宅ローン控除を利用して所得税や住民税の負担を軽減できますが、不動産投資ローンは制度の対象外です。
また住宅ローンの審査では、借り入れる人の年収や勤続年数、物件の担保価値などが審査で確認されます。
対して不動産投資ローンの審査では、借り入れる人の属性だけでなく購入する物件の収益性もチェックされます。
これは給与収入が住宅ローンの返済原資となるのに対し、不動産投資ローンはマンションの賃料収入が返済原資となるためです。
立地や間取り
投資用マンションは、居住用マンションとは異なる観点で立地や間取りを検討しなければなりません。
需要が見込める立地や間取りのマンションを購入しなければ、入居者がつかず、賃料収入も得られなくなるためです。
投資用マンションを選ぶ際は、以下のような立地条件に当てはまる物件を探すのが一般的です。
- 駅から徒歩10分以内
- コンビニやスーパー、病院などが近くにある
- 治安がよい
- 再開発が予定されている
特に再開発が予定されているエリアでは、需要の増加が見込めて、マンションの価値が上昇する可能性があります。
不動産会社や自治体の担当部署に問い合わせて、再開発状況を確認しましょう。
また投資用マンションには、ワンルームか1LDK以下の間取りが適しています。
賃貸マンションに居住するのは、主に子どものいない夫婦共働き世帯（DINKS世帯）や単身者が多いためです。
購入価格
投資用マンションの購入価格は、物件の「利回り」や「収益性」などをもとに妥当性を判断しましょう。
不動産投資における利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。
- 表面利回り：「年間賃料収入÷物件価格×100」
- 実質利回り：「（年間賃料収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋諸費用）×100」
いくら表面利回りの高い物件を選んでも、修繕費や管理費といった諸経費が高額だと、実質利回りは低くなり、安定した利益は期待できません。
購入価格が妥当かどうか判断するときは、想定される諸経費を計算し、実質利回りをシミュレーションして収益性を確認することが大切です。
投資用マンションに自分が住むのはOK？
入居者が付かなかった場合に、購入した投資用マンションに住もうと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
投資用マンションは、購入した人が自ら住むことも可能です。
ただし不動産投資ローンを借りて購入したマンションに自らが居住すると、契約違反となる可能性がある点に注意が必要です。
投資用マンションに購入者が住むことになれば、家賃収入がなくなります。
賃料収入がない状態でマンションを購入した人が自ら居住すると、ローン返済の滞るリスクが高くなるため、認められない場合も多いでしょう。
また不動産投資ローンの完済後であっても、自らが居住するために賃貸契約中の居住者を強制的に退去させることはできません。
貸主の都合だけで、借主を退去させる行為は、借地借家法で禁止されているためです。
居住用マンションを投資用にできる？
居住用に購入したマンションを、投資用として他人に貸し出すのは基本的に禁止されています。
金利が低く税控除の優遇措置が住宅ローンにあるのは、住まいが人々の生活に不可欠であるためです。
投資用であるにもかかわらず居住用と偽って住宅ローンを組むと、最悪の場合、金融機関から一括返済を求められる恐れがあります。
一方で住宅ローンを完済する前に、転勤のようなやむを得ない事情で、購入したマンションに居住できなくなるケースもあるでしょう。
そのような場合は金融機関に相談すると、賃貸物件として他人に貸し出すことを認めてくれるケースもあります。
まとめ
投資用マンションを購入すると、賃料収入を得て収入源を増やせるだけでなく、売却益を狙うことも可能です。
居住用マンションとの違いを把握したうえで物件を選び、発生したリスクには適切な対策を講じることで、長期的に安定したリターンが期待できるでしょう。
購入した投資用マンションに自らが居住することは可能です。
ただし居住用として住宅ローンを組んで購入したマンションは、転勤や転職などの事情がない限り、他人に貸して賃料収入を得る行為は原則として禁止されています。
マンション投資をお考えの方は、投資用物件に詳しい不動産会社に相談しましょう。
（執筆者：品木彰）
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