住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて税金が控除される制度です。
マイホームを所有していれば、利用している方も多いでしょう。
では住宅ローン控除で、税金がいくら戻ってくるのかご存じですか？
この記事では、住宅ローン控除の金額計算方法を、具体例を交えながら紹介していきます。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
2022年に住宅ローン控除の控除率が変更
住宅ローン控除を適用できると「年末時点の借入残高×控除率」で計算される控除額が、所得税と一部の住民税から控除されます。
2022年の税制改正により、住宅ローンの控除の控除率は、1%から0.7%へと引き下げられました。（控除期間最大13年間）
また控除期間や制度の対象となる借入限度額、制度の対象となる人の要件なども変更されています。
特に制度の対象となる借入限度額は、以下のとおり取得した住宅の種類やマイホームに入居するタイミングなどで決まるようになりました。
〇新築住宅・買取再販の借入限度額
| 2022〜2023年に入居 | 2024〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 0円
※2023年までに新築の建築確認がされていた場合は2,000万円（控除期間10年間） |
〇既存住宅の借入限度額（控除期間10年間）
| 2022〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 |
長期優良住宅は、長期間にわたって良好な状態で使用するための構造や設備などがある住宅のことです。
低炭素住宅は、二酸化炭素を抑えるための措置が講じられた住宅を指します。
ZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅は、断熱性能や一時エネルギー消費量がそれぞれの基準を満たしたときに認定されます。
住宅ローン控除はいくら戻ってくる？
住宅ローン控除の計算方法
取得したマイホームに2022年1月〜2025年12月末までに入居する場合、控除額は「年末時点の借入残高×0.7%」で計算されます。
例えば前年の年末のローン残高が2,000万円の場合、控除額は2,000万円×0.7%＝14万円です。
将来的に住宅ローンがいくら控除されるか知りたいときは、住宅ローンを借入れている金融機関発行の返済予定表と照らし合わせることで算出可能です。
住宅ローン控除は、控除額の上限と控除期間が設定されているため、住宅ローンを完済するまで控除を受けられるわけではありません。
住宅ローン控除の上限額と、控除を受けられる期間を確認してみましょう。
住宅ローン控除の最大控除額
住宅ローン控除の年間の上限額は、取得した住宅の種類と入居したタイミングなどで以下の通り異なります。
〇新築住宅・買取再販の控除額の年間上限額（借入限度額×控除率）
| 2022〜2023年に入居 | 2024〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円×0.7%＝35.0万円 | 4,500万円×0.7%＝31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円×0.7%＝31.5万円 | 3,500万円×0.7%＝24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円×0.7%＝28.0万円 | 3,000万円×0.7%＝21.0万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円×0.7%＝21.0万円 | 2,000万円×0.7%＝14.0万円 |
※2023年までに新築の建築確認がされていた場合のみ
〇既存住宅の控除額の年間上限額（借入限度額×控除率）
| 2022〜2025年に入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円×0.7%＝21.0万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円×0.7%＝14.0万円 |
住宅ローン控除の控除上限額は、住宅を購入したときではなく、居住を開始したときで決まります。
新築住宅や買取再販住宅を取得する場合、引越しが遅れるなどの事情で入居するタイミングが2024年1月以降になると、控除上限額が変わってしまいます。
住宅ローン控除の控除期間
2022年1月以降に住宅への入居を開始した場合、住宅ローン控除を受けられる期間は以下のとおりです。
- 新築住宅・買取再販の中古住宅（要件を満たすもの）：13年
- 中古住宅（既存住宅）：10年
買取再販住宅は、不動産会社が買い取り、一定のリフォームやリノベーションを施したうえで再販をする住宅のことです。
同じ中古住宅でも、所定の要件を満たす買取再販住宅を購入したときは控除期間が13年であるのに対し、それ以外の中古住宅（例：売主が個人の中古住宅）は10年となります。
ただし新築住宅や所定の要件を満たす買取再販住宅でも、2024年以降に所定の省エネ基準を満たさない住宅を取得した場合、控除期間は10年となります。
また2023年末までに新築の建築確認を終えていない場合、そもそも住宅ローン控除の対象にはなりません。
詳細はこちらの記事でも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
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住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるためには、所定の要件を満たす必要があります。
新築住宅を取得する場合、住宅ローン控除の主な要件は以下の通りです。
- 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供している
- この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供している
※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいる - 次のイとロのどちらにも該当する
イ：住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供している
ロ：この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下である - 新築または取得のための借入金または債務の返済期間が10年以上
- 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅である
- 居住年およびその前後2年の計5年間（令和2年4月1日以後の譲渡の場合は、居住年およびその前2年、その後3年の計6年間）に譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない
- 住宅の取得は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でない
- 贈与による住宅の取得でない
※出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
住宅ローン控除の対象となるのは、床面積が50㎡以上のマイホームを取得するときです。
ただし合計所得金額が年間1,000万円以下であり、かつ2023年（令和5年）末までに建築確認が済む場合は、床面積が40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン控除の対象となります。
譲渡所得の課税の特例とは、マイホームを売却して利益（譲渡所得）が発生したときに納める税金の負担を軽減したり、課税を先送りにしたりする特例のことです。
中古住宅の場合は、住宅ローン控除の要件に以下が加わります。
- 建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当する
- 建物が1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されていること
- 建物が1981年（昭和56年）12月31日以前に建てられていた場合は、地震に対する安全性に関わる基準に適合していることが証明されている
- 上記のいずれにも該当しない場合は、住宅を取得するまでに耐震改修の申請をし、改修によって家屋が耐震基準に適合することが証明されている
※出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
また中古住宅については、床面積が50㎡以上でなければ住宅ローン控除の対象にはなりません。
【年収・借入金額別】住宅ローン控除額早見表
住宅ローン控除の金額は、年収とローンの借入額からも割り出せます。
一例として、以下の条件における控除総額をシミュレーションしてみました。
- 住宅ローンを借り入れる人の職業：会社員サラリーマン
- 家族構成：配偶者（配偶者控除の対象）・子ども1人（扶養控除の対象外）
- 取得する住宅の種類：新築の長期認定優良住宅
- 入居のタイミング：2023年1月に入居
- 返済期間：35年（元利均等返済）
- 金利：1.5％（全期間固定金利）
シミュレーションの結果は、以下のとおりです。
〇住宅ローン控除の額の合計（単位：千円以下切り捨て）
|
年収 |
住宅ローン借入額 | |||
| 2,000万円 | 2,500万円 | 3,000万円 | 3,500万円 | |
| 年収400万円 | 約152万円 | 約189万円 | 約208万円 | 約212万円 |
| 年収500万円 | 約152万円 | 約190万円 | 約227万円 | 約249万円 |
| 年収600万円 | 約152万円 | 約190万円 | 約228万円 | 約266万円 |
| 年収700万円 | 約152万円 | 約190万円 | 約228万円 | 約266万円 |
| 年収800万円 | 約152万円 | 約190万円 | 約228万円 | 約266万円 |
※住宅ローン控除額は「1～13年間の総額」です。
※年収や勤続年数、その他の借入状況などによっては、希望する金額を借り入れできない可能性があります。
基本的には借入額や年収が上がるにつれて、控除額も増えていきます。
一方で控除額には上限があり、また所得税と控除対象の住民税の合計を超える控除は受けられません。
借入額や年収が上がれば上がるほど、節税効果が増えるわけではない点には注意が必要でしょう。
住宅ローン控除の金額は、借主の状況や所得、ローンの条件、住宅の種類によっても異なります。
上記はあくまで参考としてご覧ください。
住宅ローン控除の申請方法は？
住宅ローン控除を受けるには、毎年申請が必要です。
申請方法は初年度と2年目以降で異なるため、事前にどのような手続きが必要か確認しておきましょう。
初年度は確定申告
住宅ローン控除の初年度は、自営業者だけでなく給与所得者であっても確定申告による手続きが必要です。
記入済みの確定申告書に、住宅の取得関連の証明書など必要書類を添え、納税地の税務署に提出しましょう。
e-Tax（電子申告）の場合、必要書類を手元に用意し内容を入力・送信します。
提出の締め切りは例年、翌年の3月15日です。
確定申告で必要な書類の詳細は、こちらの記事で紹介しています。
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2年目以降は確定申告 or 年末調整
2年目以降は、確定申告または年末調整で手続き可能です。
自営業者など確定申告が必要な方は、住宅ローン控除の申告も一緒に行います。
給与所得者の方は、職場で行う年末調整で住宅ローン控除を申請できます。
忘れてしまった場合は、確定申告（還付申告）での申請も可能です。
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住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れる？
確定申告で住宅ローン控除の申請をした場合、還付金の振込はおおむね申告から数えて1か月から1か月半です。
電子申告（e-Tax）を利用した場合は少し早くなり、約3週間で振り込まれます。
年末調整で申請を行った場合、還付金の振込がいつになるかは企業によって異なります。
12月分の所得税と相殺しきれなかった場合は、1月分の給与と一緒に還付金が振り込まれるのが一般的です。
所得税で控除しきれない場合はどうなる？
所得税から控除しきれなかった額は、翌年6月からの住民税から控除されます。
会社員や公務員などの場合、住宅ローン控除を適用できると払いすぎた所得税を還付してもらえますが、住民税については税額が減るのみであり還付はありません。
改正後の住宅ローン控除において住民税から控除される金額は「所得税の課税所得の5%」または「97,500円」が上限です。
改正前は「所得税の課税所得の7%」または「136,500円」が上限でしたが、制度の改正にともない、住民税からの控除上限額が引き下げられました。
まとめ
住宅ローン控除の額は、通常年末の借入残高の1%です。
ただし年間の控除額には上限があり、消費税率10%で住宅を購入している場合は計算方法が異なるため注意が必要です。
自分の場合はいくら控除が受けられるのか気になったら、住宅ローンの返済予定表に記載されている数値を、前述の計算方法に当てはめて試算してみてください。
住宅ローン控除の手続きは、初年度と2年目で必要書類などが異なるため、事前に確認が必要です。
不明点があれば相談に乗ってもらえるので、納税地の税務署に問い合わせてみましょう
（執筆者：いちはらまきを）
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