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中古マンション購入時の手付金とは?相場や戻ってくるケースを解説

中古マンションの購入時は、売主に手付金を支払うのが一般的です。
手付金という言葉を聞いたことがあっても、支払われる理由や金額の相場を知らない方は多いのではないでしょうか。

本記事では、中古マンションを購入するときに手付金を支払う理由や金額の相場を解説します。

遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦(えま かずひこ)


宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

中古マンション購入時に支払う手付金とは

中古マンション 手付金

まずは手付金の種類や性質、申込証拠金・頭金との違いをみていきましょう。

手付金の種類

手付金には、以下の種類があります。

  • 解約手付:買主と売主の解約する権利を保証する手付金
  • 違約手付:債務不履行があったときの違約金として扱われる手付金
  • 証約手付:売買契約が成立した証として支払われる手付金

不動産の売買契約で交付される手付金は、ほとんどが解約手付です。
解約手付として手付金が交付された場合、買主と売主は「手付解除」をすることで損害補償金を支払うことなく契約を解除できるようになります。

マンションが買主に引き渡されたとき、本来であれば手付金は売主から買主へ返還されますが、実際は残代金の決済をするときに売買代金に充当されるケースがほとんどです。

手付解除とは

手付解除とは、所定の期日までに書面による通知で、売買契約を解除することをいいます。

買主が手付解除をする場合、売主に支払った手付金は戻ってきません。
売主は、買主に手付金を返還したうえで、さらに同額を支払うことで手付解除ができます。

手付解除ができる期限は、売買契約書で定められるのが一般的です。
期限をすぎてしまった場合、手付解除はできません。

申込証拠金や頭金との違い

手付金と「申込証拠金」や「頭金」は、性質が異なります。

申込証拠金は、購入意思を明確にするために物件の申し込みをするときに不動産会社へ支払う金銭です。
買主側の都合で契約がキャンセルとなっても、申込証拠金は返還されます。

頭金とは、中古マンションの購入代金のうち、住宅ローンを利用せずに自分自身で資金を用意して支払う部分を指します。

支払った手付金は戻ってくる?

中古マンション 手付金

売買契約を結んでから物件が引き落とされるまでのあいだに、契約がキャンセルとなった場合、手付金が戻ってくるケースもあれば戻ってこないケースもあります。

手付金が戻ってくるケース

不動産の売買契約がキャンセルとなったとき、手付金が買主に返還されるケースの例は、以下のとおりです。

  • 地震や土砂崩れなどの自然災害で購入した中古マンションが損害を負って売買契約が解除となった
  • 買主が住宅ローンの本審査に落ちてしまい住宅ローン特約が適用された
  • 買主が居住中の物件を売却できず、住み替え先の購入が難しくなった など

住宅ローンの本審査が始まるのは、中古マンションの売買契約を結んだあとです。
売買契約を結んだとしても、本審査に通過できなければ住宅ローンは組めず、マンションの購入は困難となります。

売買契約書に「住宅ローン特約」が設定されていれば、買主が住宅ローンの本審査に通過できなかったとき、手付金は返還されます。

手付金が買主に返還されるケースは、中古マンションの売買契約書に明記されるのが一般的であるため、契約時に必ず確認しましょう。

手付金が戻ってこないケース

不動産の契約がキャンセルになっても、以下のようなケースでは買主に手付金は返還されません。

  • 住宅ローン特約が定められていない売買契約において、買主が住宅ローンの本審査に通過できなかった
  • 住宅ローン特約が適用されなかった など

中古マンションの売買契約書に住宅ローン特約が設定されていなければ、本審査に落ちて契約がキャンセルとなったときに手付金は返還されません。

また住宅ローンの契約書に不備があったときや、金融機関から提示された条件に納得できず借り入れを拒否したときは、住宅ローン特約が適用されないことがあります。

中古マンション購入時の手付金の相場は売買代金の5〜10%

中古マンション 手付金

中古マンション購入時の手付金は、売買代金の5〜10%が相場であるといわれています。
売買代金ごとの手付金の目安は、以下のとおりです。

中古マンション価格 手付金の相場
1,000万円 50万〜100万円
1,500万円 75万〜150万円
2,000万円 100万〜200万円
2,500万円 125万〜250万円
3,000万円 150万〜300万円
>3,500万円 175万〜350万円
4,000万円 200万〜400万円

中古マンションの売買代金によっては、手付金額が数百万円になることがあります。
購入時の資金計画を立てる際は、手付金の支払いも考慮しましょう。

なお売主が不動産会社にある場合、手付金の金額は法律によって「売買代金の20%」が上限であると定められています。

手付金は原則として現金で用意する

手付金は、基本的に現金で支払わなければなりません。
住宅ローンの借入額に含めることもできないため、不動産の売買契約を結ぶときまでに、現金で準備しておく必要があります。

ただし売主によっては、銀行振込による手付金の支払いを許可してくれる場合があるため、事前に支払方法を確認しておきましょう。

手付金が払えないときの対処法

手付金が支払えないときは、売主に減額交渉をする方法があります。
手付金額は、売主と買主の合意によって決まるため、交渉次第では減額してもらえる可能性があります。

また両親や祖父母などの親族から資金を提供してもらうのも選択肢のひとつです。
贈与された財産の合計額が、年間110万円以内であれば贈与税はかかりません。

年間110万円を超える資金を贈与してもらうときは「住宅取得資金の贈与税の非課税措置」を適用する方法があります。

住宅取得資金の贈与税の非課税措置は、父母や祖父母などからマイホームを取得するための資金を贈与してもらった場合、所定の要件を満たすと最大1,000万円までの贈与について贈与税が非課税となる制度です。

手付金の保全措置とは

中古マンション 手付金

手付金の保全措置は、売主側の事情で契約がキャンセルになったとき、手付金が確実に買主へ変換されるように第三者に保管してもらうことです。

売買契約を結んだあと、物件が引き渡されるまでのあいだに売主である不動産会社が倒産すると、手付金が買主に返還されない恐れがあります。

そこで売主側の事情で契約がキャンセルとなったとき、手付金が確実に買主に返還されるように売主である不動産会社は、保全措置を取ることが法律で義務づけられています。

保全措置の要件

保全措置が必要なのは、売主が「宅地建物取引業者」であり、かつ手付金の金額が一定額を超えるときです。

保全措置の対象となる手付金等の合計額は、以下のとおりです。

保全措置の対象となる手付金等の合計額
工事が完了している建物 売買代金の10%または1,000万円を超えるとき
工事が完了する前の建物 売買代金の5%または1,000万円を超えるとき

中古マンションは、工事が完了している建物です。
例えば中古マンションの売買代金が2,000万円である場合、手付金額が200万円を超えると、保全措置の対象となります。

要件を満たす場合、売主である不動産会社は「銀行等による保証」や「保険事業者による保証保険」で保全措置を取らなければなりません。

保全措置が不要となるケース

以下のケースでは、保全措置が不要とされています。

  • 手付金の金額が要件を満たさない場合
  • 売主が宅地建物取引業者でない場合
  • 買主側も宅地建物取引業者である場合
  • 買主が購入した不動産の登記(所有権移転登記または所有権保存登記)をした場合

手付金以外でマンション購入時に必要な諸費用

中古マンション 手付金

中古マンションを購入するときは、手付金以外にも仲介手数料や印紙税などの諸費用の支払いが発生します。
また住宅ローンを組む場合は、事務手数料や保証料を支払うのが一般的です。

中古マンション購入時に支払う諸費用には、以下のようなものがあります。

仲介手数料 買主と売主を仲介する不動産会社に支払う手数料
印紙税 不動産の売買契約書や住宅ローンの契約書に収入印紙を添付して納める税金
登記費用 所有権移転登記の際に必要な登録免許税や、登記を代行してもらう司法書士に支払う報酬
事務手数料 住宅ローンを組む金融機関に対して支払う手数料
保証料 住宅ローンの返済が困難になったとき代わりに返済(代位弁済)をする保証会社に支払う手数料
不動産取得税 土地や建物などの不動産を取得した人に課せられる税金

諸費用の金額は、仲介を依頼する不動産会社や住宅ローンを組む金融機関など、さまざまな要素で異なります。
中古マンション購入の資金計画を立てるときは、諸費用の金額も確認しておきましょう。

中古マンションの購入時に支払う諸費用については、以下の記事で解説していますので、あわせてご一読ください。

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【まとめ】中古マンションの購入時は手付金の支払いも考慮しよう

中古マンションの売買契約を結ぶときは、売買代金の5〜10%程度の手付金を売主に支払うのが一般的です。

買主の都合で売買契約をキャンセルすると、売主に支払った手付金は戻ってきません。
ただし売買契約書に住宅ローン特約が明記されていた場合、住宅ローンの本審査に落ちて契約がキャンセルになると買主に手付金が返還されます。

中古マンションの購入時は、手付金に対する理解が欠かせません。
手付金の役割や契約の解除時に返還されるケースなどを不動産会社の担当者に説明してもらい、納得したうえで契約することが大切です。
(執筆者:品木 彰)

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